부동산사업법 시행규칙의 제정 요즘 베트남 경제 사정에 관한 위기감이 고조되어가고 있는 상황이지만, 많은 외국 투자자들은 현 상황을 베트남 투자를 위한 또 다른 기회로 여기고 계신 것 같습니다. 특히 그간 외국인 투자가 집중되었던 부동산 개발분야에서는 이전과 비교해서 사업성이 있는 개발부지를 구하는 것이 훨씬 용이해졌고 또한 재정적인 어려움을 겪고 있는 개발사로부터 프로젝트를 양도받는 것에 관한 이야기들도 나오기 시작하는 것 같습니다. 오늘은 이러한 현 상황과도 관련이 있는 지난 달 5월21일에 제정된 부동산사업법 시행규칙(이하 “시행규칙”)에 대해 알아보고자 합니다. 본 시행규칙은 부동산 사업과 관련해서 아래와 같은 중요한  분야에 관한 내용을 담고 있는데,  1) 자본금 증명; 2) 프로젝트 양도; 3) Real Estate Trading Floor 등이 그 내용입니다 ■ 법정자본금의 증빙 부동산 사업을 위해 새로이 설립되는 법인이나 기존의 법인이 부동산 사업을 새로운 사업 영역으로 추가하고자 하는 경우 부동산사업법 시행령 제153호 (이하 “시행령”)가 규정하고 있는 법정자본금 60억동에 대한 증빙자료를 제출하여야 합니다. 법인의 창립사원/주주가 법정자본금을 현금으로 출자하기로 한 경우에는 베트남 내의 은행에 법정자본금에 준하는 금액을 예치하고 이에 대한 잔고증명서 (Certificate of deposit)를 발급받아 신청 서류에 첨부해야 합니다. 이때 예치되어 있는 해당 금액은 사업자등록증(투자증명서)가 발급된 이후에만 인출/지불이 가능하게 됩니다. 법정자본금을 자산 형태로 출자하는 경우에는 베트남 내의 감정평가사로부터 해당 자산에 대한 감정평가를 받고 그 감정평가서를 신청 서류에 첨부해야 합니다. 이때 감정평가서의 효력은 신청 서류가 제출되는 당일까지 유효해야 합니다. 만일 현재 운영 중인 법인이 부동산 사업을 추가하는 경우에는 최근의 재무제표 상에 기록되어 있는 법인의 자본이 60억동 이상이 됨을 확인하는 증명서를 독립적인 회계감사인으로부터 발급받아 제출해야 합니다. 마지막으로, 부동산 사업을 하는 법인은 법인의 운영기간동안 상기 법정자본금을 지속적으로 유지해야 할 의무를 지니게 됩니다. ■ 자기자본의 증빙 시행령  제5조는 신도시 및 공단 개발 사업자의 경우 사업의 총 투자자본 (Investment capital)의 20% 이상, 주거단지 개발의 경우 개발부지가 20 핵타아르 이하의 경우는 총 투자자본 대비 15%이상, 20핵타아르 이상의 경우는 총 투자자본 대비 20% 이상의 자기자본 요건을 규정하고 있습니다. 시행령 제5조의 요건 충족을 위한 방법이 본 시행규칙에 규정되어 있는데, 1) 현존하는 시행사인 경우에는 시행사가 프로젝트를 이행하기 바로 직전 해까지의 재무제표상에 기록되어 있는 자산이 시행령 제5조가 규정하고 있는 자기자본 비율을 충족시킬 것을 규정하고 있고, 2) 새로 설립되는 법인인 경우에는 해당 자기자본 요건만큼의 현금이 은행에 예치되어 있다는 증명서를 은행으로부터 발급받아 제출해야 합니다. 만일 자기자본을 자산의 형태로 회사에 투자하는 경우에는 감정평가사로부터 해당 자산에 관한 감정평가서를 발급받아 제출해야 합니다. ■ 프로젝트 양도 시행령 제6조는 신도시 개발, 주택개발 및 공단개발과 관련된 사업권 전체에 대한 양도가 가능하다고 명시하고 있고 이에 대한 구체적인 규정이 본 시행규칙에 명시되어 있습니다. 세부 규정 중 관심을 둘 만한 사항은 다음과 같습니다. 양도 관련 허가에 관한 권한은 해당 개발 프로젝트를 인가한 기관이 가지게 됩니다. 따라서, 호치민시 내에 위치해 있는 프로젝트 양도에 관한 사항은, 수상실의 인가가 필요한 경우를 제외하고, 호치민시 인민위원회가 양도에 관한 허가 권한을 가지게 됩니다. 양도허가신청서는 해당 성의 평가 조정부서 (영문 명칭은 evaluation co-ordinator인데, 신도시 사업 및 주택 사업의 경우는 건설국이고 공단 사업의 경우에는 성 인민위원회의 위원장이 정하는 부서가 됩니다)로 접수되어야 하고, 평가 조정 부서는 완비된 신청서류가 접수된 이후 30 영업일 이내에 이에 대한 평가를 마치고 성 인민위원회 또는 수상실에 최종 인가를 위해 평가 결과를 제출해야 합니다. 프로젝트 양도 신청 서류를 평가하는데 있어서 주안점을 두는 사항은 1) 양도 이유; 2) 프로젝트의 양도 조건; 3) 프로젝트 양수인의 재정능력; 4) 프로젝트 이행에 관한 양수인의 계획 등을 포함하게 됩니다. ■ Real Estate Trading Floor 부동산 사업법에서부터 꾸준히 언급되었던 사항이지만, 지금까지 이에 대한 구체적인 시행규정이 미비한 상황이었는데 이번 시행규칙을 통해서 이러한 부분이 상당부분 보완되었습니다. 실제로 trading floor에 대한 규정이 어떻게 실행되고   운영될 지에 관해서는 여전히 불투명한 상황이지만, 부동산 사업을 하고 있는 사업자라면 인지하고 계셔야할 사항이라고 판단됩니다. 본 지면에서 다룰 수 있는 내용에는 한계가 있으므로 여기서는 trading floor와 관련되어 관심을 둘 만한 주요한 사항 만을 다루도록 하겠습니다. 부동산 사업법과 그 관련 규정에 의하면 부동산 사업자는 부동산의 매매, 양도, 임대 및 소유권 유보부 할부매매와 관련된 모든 거래 (이하 “부동산 거래”)를 trading floor를 통해서 처리해야 한다고 규정하고 있고, 부동산 사업법 상에는 국가가 부동산 사업에 관계하지 않는 조직이나 개인들도 trading floor를 통해서 해당 부동산 거래를 하도록 장려한다고 명시하고 있습니다. Trading floor 를 통한 부동산 거래를 강제 또는 장려하는 이유는 거래되는 부동산과 관련된 정보의 공개를 통한 투명성 제고를 통해 거래 당사자의 이익을 보호하기 위한 것으로 추정됩니다. 부동산 사업자는 해당 부동산 거래를 위해 이미 설립되어 있는 trading floor를 이용하거나 독자적으로 trading floor 서비스를 위한 별도의 법인을 설립 또는 기존 부동산 사업 법인에 부동산 서비스업을 추가함으로서 부동산 거래를 할 수 있습니다. Trading floor는 부동산 거래를 위한 부동산에 관한 정보 (프로젝트명, 종류, 물량, 장소 그리고 부동산 거래 일시 등)를 trading floor 뿐만 아니라 지역 신문 및 TV 공중파를 통해 공표해야 합니다. 본 시행규칙이 정하고 있는 공표기간 이후에 부동산 사업자는 해당 부동산에 대한 부동산 거래를 진행할 수 있습니다. 만일 거래 물량보다 더 많은 수의 신청자가 접수했을 경우에는 추첨을 통해 거래가 이루어지게 됩니다. Trading floor의 설립과 관련으로 주목할 만한 사항은 최소 2인 이상의 부동산 중개 면허를 소지하고 있는 직원이 있어야 하고, 최소 50 평방미터 이상의 사업장 (중개업 이외의 부동산 서비스를 제공할 경우는 추가적으로 20 평방미터가 필요)이 구비되어야 하며, 상호, 간판 및 주소는 최소 1년간 변경되지 않아야 합니다. 위에서 본 각 규정들을 종합해보면, 기존에 존재하는 법령상 규제의 내용이 보다 구체화되었는데,  앞으로 이러한 내용이 어떻게 운용될 지에 대하여는 시간을 가지고 지켜보아야 할 것으로 생각됩니다. (법무법인 정평)   

베트남 투자법, ‘모호한 조항’ 너무 많아

투자법의 모호한 조항들로 인해 허가 관청마다 해석이 달라 결국 상부 관청의 유권해석에 의존할 수밖에 없는 상황 베트남의 투자법이 투자자 보호라는 당초의 취지와는 거리가 멀다는 지적이 나왔다. 이와 관련, K 앤드 어소시에이츠 로펌사는 “베트남의 투자법이 불명확하고 상충하는 규정 등으로 투자자 보호는커녕 상황에 따라서는 악화시키고 있다는 여론이 지배적”이라고 주장했다. 또한 이 회사는 지난 2008년 베트남상공회의소(VCCI) 산하 비즈니스 정보센터가 발간한 보고서에서도 “투자법 내용이 애매하고, 토지법, 환경법, 건축법 같은 다른 경제 관련 법들과도 내용상으로 합치되지 않고 충돌하는 경우가 빈번하다”고 밝힌 바 있다. 실제로 세계은행그룹(WBG) 산하 국제금융사(IFC)의 조사에 따르면 투자자가 사업허가를 취득하기 위해 지자체를 38회 방문하고, 67가지의 서류를 제출해야 하는 것으로 나타났다. 또 허가를 받기까지 소요된 기간은 451일이나 되는 것으로 조사됐다. 더구나 투자법의 모호한 조항들로 인해 허가 관청마다 해석이 달라 결국 상부 관청의 유권해석에 의존할 수밖에 없는 상황이 빈번하게 발생해 결과적으로 처리 기간이 길어지는 것으로 나타나고 있다고 변호사들은 입을 모았다. 특히 유통과 부동산 부분에서 외국인 투자자들은 허가를 취득하기까지 실제로 수년 동안 기다려야 하는 실정인 것으로 나타났다. 이와 관련 각계전문가들도 "베트남의 투자법은 명확한 방향을 상실한데다 다른 법과 중복되는 조항이나 내용을 내포하고 있다"면서 개정작업이 시급하다고 지적했다. 7/7, 사이공경제시보   정부, 부동산 대출 강력억제 올해 들어 지난 5개월 동안 부동산대출 총액이 작년 동기대비 10% 이상 증가하는 등 부동산시장이 과열기미를 보이고 있어 Nguyễn Tấn Dũng 총리는 최근 베트남의 일부 시중은행들이 인플레 가능성을 우려해 금리 인상에 나서자 이들에 대해 부동산대출을 억제할 것을 긴급히 지시했다. Dũng 총리는 이어 월례 국무회의를 통해서도 “수도 하노이와 남부 호찌민시 등 대도시의 주택가격을 예의주시하는 한편, 투기를 방지하는 데 최선을 다하라”고 말했다. 이와 관련해 Nguyễn Xuân Phước 총리실장관은 보고를 통해 “수출은 증가세를 보이고 있는 반면, 인플레와 무역적자가 줄어드는 등 경제가 전반적으로 안정세를 보이고 있다. 하지만 인플레율이 여전히 높고 부동산시장의 안정도 충분히 이뤄지지 않았다. 또한 가뭄으로 인한 심각한 전력부족 현상 역시 경제에 악영향을 미치고 있다”고 어려움을 토로했다.