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지난 한해는 베트남 부동산 시장에 참으로 많은 변화가 있었던 한해였다.
하늘 높은 줄 모르고 단기간에 폭등했던 지가와 주택매매가격이 한순간에 폭락하고 주택임대료가 폭등하고 투자자들은 천국과 지옥을 경험해야했던 한해가 아니었나 생각된다. 이제 그런 한해가 미국 발 금융위기로 촉발된 전 세계의 불경기 속에서 힘겹게 그 끝을 다하고 있는 시점에서 우리교민 여러분들도 지혜롭게 이 어려움을 극복하고 새로운 한해를 준비하는 마음으로 용기와 희망을 갖고 파이팅 하기를 빌어본다. 아직도 베트남 부동산 시장은 꽁꽁 얼어붙어 있는데 그나마 다행인 것은 폭등했던 주택임대료가 푸미흥부터 하락하고 있어 조금은 위안이 되는 것 같다. 이는 경기 침체로 인해 철수하는 많은 외국기업과 외국인이 자국으로 귀국하여 임대주택 수요가 많이 감소하고 있기 때문으로 풀이된다. 실제 우리나라의 기업과 교민들도 치솟는 물가와 원화대비 폭등한 달러의 위력 앞에 견디지 못하고 귀국하는 교민들을 요즘 많이 본다. 또한 우리 교민 중에 이곳 베트남 소비시장에 진출하고자 점포임대 문의가 많이 늘고 있다. 2009년부터 베트남도 WTO에 가입된 관계로 이제 외국인에게도 소비시장이 100%개방 된다.따라서 우리교민들도 소비시장에 대한 관심이 꽤 많은 걸로 생각되어 점포 임대 시 주의할 점을 같이 생각해보기로하자. 첫째 : 임대 계약기간을 5년 이상 장기적으로 하자. 이는 점포를 하기 위해서는 실내장식등 인테리어를 해야 하는데 그 투자금을 회수하기위해선 장기 계약이 유리하고 만약 양도시에도 계약기간이 긴 것이 유리하다. 둘째 : 중도해지 조건을 상세히 기재하자. 예를 들어 임대인이 중도 해지 요구 시 계약금의 위약금은물론 투자된 인테리어 비용 등 손해비용까지도 변상해야 된다는 조건. 또한 양도 시 새로운 임차인과 계약조건을 승계할 수 있다는 조건 등. 셋째 : 계약기간중임대료 인상부분을 명시하자. 예를 들어 2․3년 뒤 10%정도의 임대료를 인상한다든지 그 인상폭에 대하여 명확히 기재하자. 넷째 : 세금부분을 명시하자. 계약서 공증이 되면 건물주에게 임대소득세가 부과되는데 이를 세입자에게 요구하는 경우가 비일비재 하므로 이 부분은 분명히 명시 하자. 이외의 여러 가지 조건 등을 꼼꼼히 체크하여 계약하는 지혜가 필요하다.⊙ |
스카이투자개발
베트남 경제상황 과연 위기인가 기회인가? |
2) 무역적자 - 베트남 동화절하 압력과 부채상환 능력의 의심을 불러. 베트남의 대외무역과 재정적자도 경제위기의 ‘원흉’이라 할 수 있다. 베트남 정부 통계에 따르면 베트남의 무역적자 누적 액이 올 5월까지 지난해 같은 기간보다 3배나 늘어난 144억 달러를 기록하면서, 베트남 동화 가치의 하락세를 부추기고 있다. 현재 베트남은 외환 보유액이 207억불 정도로 추정되고 있는데 이런 무역수지가 계속될 경우 외환부족으로 인한 부채상환의 의구심을 불러 올 수 있다. 이 경우 외국인들의 투자 자금의 회수가 조기 진행된다면 국가적으로 상당한 어려움을 부를 수 있다는 것이다 3) 달러와 동화의 교차 수난 6) 버블 꺼진 부동산 시장, 붕괴 일보직전
8) 현지기업들, 죽을 맛!
10년 전 아시아의 외환 위기의 원인이 급증한 단기외채 미상환으로 비롯된 것이라면, 지금 베트남 경제위기의 진앙지는 단연 인플레다. 즉 절대빈곤에서 벗어난 베트남 국민들의 소비욕구가 폭발한 상태에서 다시 국제 원자재 가격 폭등으로 고속성장이 직격탄을 맞은 것이다. 거기다 베트남의 불완전한 금융체계와 너무 이른 외자유치, 경제구조의 불균형, 뒤늦은 경제정책 등도 복합적으로 작용했다.
베트남 경제열차, 어디로 갈 것인가 실제로 국제 유가와 식량가격이 천정부지로 뛰자, 국내 가격 안정화를 위한 정부 보조금이 눈덩이처럼 불어나면서 재정을 강력하게 압박하고 있기 때문에 인플레이션 공포에도 불구하고 살인적인 인플레에 맞설 정부의 정책 수단도 갈수록 고갈되고 있는데 그 어려움이 있다.
“다이와증권 경제연구소의 1쪽짜리 리포트는 사실상 '찌라시' 수준이다. 다이와 보고서는 a)베트남의 물가상승률(21.4%) b) 무역수지 적자 연율 210억 달러(GDP 30%) c) 상업은행의 불량채권의 증가 등을 들었지만 외환시장 자유화 정도가 약해 단기자금이 급격히 유출될 가능성도 매우 낮고 베트남의 단기 외채비중이 현재 9%에 불과해 아시아 외환 위기 시 한국의 경우인 50~300%에 비해 아주 낮다"/ 임송학 우리투자증권 호찌민 사무소장 “IMF의 핵심은 외화부채 상환능력인데, 국가가 외채를 갚을 능력이 없어 부도위기에 몰렸을 때 IMF에 구제금융을 신청하는 것이다. 단순히 무역적자 및 물가가 높다거나 이자율이 높다고 해서 구제금융을 신청할 것이라고 보는 것은 논리에 맞지 않다.”/ 글로벌 본부 K 간부 “물가와 무역적자 등 일부 경제 지표 악화로 단기 성장률은 둔화되겠지만 a) 견고한 설비투자와 b) 가계소비 증가 c) 외국인직접투자(FDI)의 꾸준한 유입 등을 이유로 베트남의 성장세는 지속될 것이다. 베트남에 유입되는 해외 자금도 1997년 아시아 외환위기는 단기 투기성 자금인 ‘핫머니’ 이탈이 원인이었지만 베트남으로 유입되는 자금은 안정적인 FDI다”/ 토마스 케기, 위엔 시민 애널리스트 “베트남의 경제 기초가 여전히 탄탄한데다 개발 여력이 풍부해 외환위기로까지 이어지진 않을 것이다. 고도성장기의 개도국이 겪는 일시적인 성장통, 또는 체제 조정 과정이다.” /이성훈 코트라(KOTRA) 호찌민 무역관장, 대외경제정책연구원 정재완 전문연구원, 유치훈 쌍용 하노이 지사장 “베트남 인플레이션에 막대한 영향을 미치고 있는 쌀 가격 급등은 올해 글로벌 시장의 풍성한 수확으로 진정될 것이다. 6월 이후 인플레이션도 완화될 것이다. 또 수입 증가로 지난 5개월 동안 144억 달러까지 치솟은 무역 적자는 높은 대출비용과 공공 프로젝트에 대한 지출감소, 고물가 등으로 수요가 감소하며 줄어들 것이다”/ JP모간의 매튜 힐더브랜트 이코노미스트 “외채 대비 외환보유액이 91%에 달해 전체적으로 외채 상환능력은 문제가 없는 것으로 판단”/ 이영우 신영증권 연구위원 “상품 수지 적자 폭이 커져 문제가 되는 것으로 보이지만 외국인들의 직접투자규모와 재외 베트남인의 송금 유입규모, 펀드 등 간접투자 유입 등을 고려하면 외화 수급은 문제될 게 없다”/ 홍영표 수은베트남리스회사 사장, 우리투자증권 김승현 연구원
“정부는 현재 207억$ 이상의 충분한 외화도 보유하고 있기 때문에 국내화폐의 평가절하를 단행설은 근거 없는 추측일 뿐이다. 환율도 최소 0.25%에서 +2% 내외에서 실제 환율에 근접한 합리적인 선에서 유지될 것이다. 물론 현재의 14% 고 이자율이 각 기업활동에 적지 않은 영향을 미치는 것도 부인할 수 없는 일이다. 하지만 기업들은 정부의 의도를 잘 이해하여 근검절약으로 합리적인 수입지출 규모를 책정하여 대처해나가기 바란다. 인플레가 수그러들면 다시 이자율은 정상으로 복귀시킬 예정이다./ 윙방야우 (Nguyen Van Giau) 중앙은행 총독 “2009년 2사분기 경 베트남 최초의 정유공장이 가동되면 국내 유류 공급량의 45% 이상을 커버할 수 있을 것이다. 또한 지속적으로 대규모 제철소, 비료공장 등을 건설해나가고 있기 때문에 원자재값 상승문제도 그리 염려할 필요가 없다. 또한 금년 5월까지 등록된 충 투자규모는 153억$로 작년동기 대비 2.34배가 늘었다.” / 윙탄빙 (Nguyen Thanh Bien) 공상부 차관 “정부는 인플레 억제를 위해 금리인상과 함께 공공지출을 줄이는 등 다각도의 긴축정책을 시행하고 있다. 전 국민 절약 캠페인도 한창이다.” 비엣콤뱅크의 응우웬 반 뚜안(Nguyen Van Tuan) 부행장
앞으로의 전망 이런 상황에서 최근 코트라는 “베트남에 신규 투자를 고려하는 한국기업은 현지 대출을 지양하고 자기자본으로 투자하되 달러 보유량 확대 등 적절한 외환관리 노력이 필요하다. 하지만 베트남 내수시장을 타깃으로 하는 업체는 경기 악화에 따른 수요 감소가 있을 수 있으며, 부동산 투자의 경우 자산가치 하락 가능성에 대한 주의가 필요하다.”고 보고했으며.
준비한 자에게만 기회가 보인다. |
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