토지사용세, 토지사용료, 토지임대료

베트남 성 및 특별시 인민위원회는 매년 1월 1일 자로 해당 성 및 특별시 내의 공시지가를 공고하고 있습니다(Land Price는 토지가격으로 번역되기도 하나 이해의 편의를 위해 공시지가로 칭합니다). 한국에서도 특정한 행정 목적에 따라 공시지가, 기준시가 등 국민생활에 영향을 미치는 중요한 자산에 대한 정보들이 조사, 공고되고 있고, 이러한 정보는 국민의 권리의무에 직접 영향을 미치기 때문에 일정한 요건을 충족하는 경우 행정소송의 대상이 되기도 합니다.

한편, 베트남 투자법에서는 토지사용세(land use tax, thue dat), 토지사용료(land use fee, tien su dung dat), 토지임대료(land rent, tien thue dat)에 대하여 언급하고 있는데요, 이번 호에서는 베트남의 공시지가 제도와 공시지가의 기능과 관련해서 중용한 의미를 갖는 위 토지사용세 등에 대하여 간략히 살펴보겠습니다.

토지사용세(Land Use Tax, Thue Dat)

한국에서는 재산세의 일종으로서 지방자치단체가 징수하는 토지세와 건물세가 있고, 베트남에서도 이와 유사한 기본법령과 관련 세금이 있습니다. 우선 건물에 대하여는 아직 세금을 부과하지 않는다고 규정하고 있고, 다만 토지에 대하여는 1년에 2번, 4월과 10월 말에 2회 분할하여 세금을 납부하고 있습니다.

그런데 베트남에서는 모든 토지에 대하여 모두 토지사용세를 부과하는 것이 아니라 주택과 건축물이 지상에 존재하는 대지인 경우에 한하여 토지사용세가 징수되고 있습니다, 그러나 외국인 100% 투자회사나 합작회사(JVC)의 경우에는 토지사용세를 납부하지 않는다고 규정하고 있으므로, 결과적으로 외국인은 특별한 경우를 제외하고는 토지사용세와 직접적인 관련은 없게 됩니다.

토지사용료와 토지임대료도 재산세인가?

그렇다면, 토지사용세는 토지사용료 및 토지임대료와 어떤 차이가 있을까요? 3가지 모두 국가에 토지사용의 일정한 대가를 지불한다는 점에서 명백하게 그 개념의 차이를 구별하는 것이 쉽지 않습니다. 지난 번에 국가와의 관계에서 창설되는 토지사용권은 토지할당(Allocation), 토지임대(Lease) 그리고 시효취득(승인, Recognition)이라는 3가지가 있다는 것을 말씀을 드린 적이 있습니다. 그런데 토지사용료와 토지임대료는 위 토지할당 및 토지임대와 직접 관련된 것으로서 베트남 국민 또는 경제주체가 토지사용권(할당형태이든 임대형태이든)을 취득하는 것에 대한 대가를 국가에 지급하는 것이므로 재산세로서 매년 납부의무가 발생하는 토지사용세와는 의미를 달리합니다. 토지사용료와 토지임대료는 국가로부터 토지사용권을 취득하는 대가에 해당하는데, 따라서 토지사용권의 객관적, 경제적 가치를 금전으로 평가한 것이라고 단순화시킬 수 있을 것입니다. 그리고 토지사용권의 객관적 가치를 판단하는 데에는 아래에서 설명하는 공시지가에 대한 이해가 필요합니다.  

공시지가의 결정방식

공시지가는 매년 말 법령이 정한 한도 내에서 각 성 및 특별시 인민위원회가 초안을 만들어 동급 인민의회의 의견을 청취한 후 결정하고 매년 1월 1일 자로 그 효력이 발생합니다. 공시지가는 모든 경우에 적용되는 것이 아니고, 경매 또는 입찰(프로젝트)의 방법으로 토지사용권을 취득하게 되는 경우에는 공시지가가 아닌 최종 낙찰가를 기준으로 토지사용권의 가격이 결정되며, 사인 간에 토지사용권을 양도하는 경우에는 당사자들의 합의가 각각 적용되어 이때에는 공시지가의 적용이 없습니다. 
공시지가를 정하는 방법을 아주 단순화시켜서 보도록 하겠습니다. 법무법인 정평 하노이 사무실은 하노이시 Hoan Kiem 구 Ly Thuong Kiet 거리에 소재하고 있습니다. (1) 베트남 토지법은 토지의 유형을 농지, 비농지, 미사용 토지로 크게 3가지로 분류를 하고 있는데 (2) 관련 법령은 위 분류를 9가지로 세분화하여 각 유형마다 공지지가의 범위를 정하는 가격표(Table of price frameworks)을 만들었고, 9개 유형 중 하나인 “도시 주거지역”의 가격표는 다음과 같습니다.

(3) 위에서 말씀드린 것처럼, 이러한 법령의 한도 내에서 하노이시 인민위원회는 2007년12월, 다음 해 1월 1일이 기준일이 되는 공시지가를 결정, 공고하였습니다. Ly Thuong Kiet 거리 지역의 경우, “생산성”과 “인프라” 수준에 다시 구분된  location 1 ~ 4 로 다시 구별하여 아래와 같이 가격을 정하였는데, 그 공시지가는 위 가격표에서 정한 범위 안에 있습니다.  Ly Thuong Kiet 거리는 위 구분 중 Special 도시지역에 해당하고(도로 역시 소분류가 있음), 도로에 접한 location 1에 위치한 지역의 주택 공시지가는 6천만동이 되는 것입니다.

(4) 다만 성 및 특별시 인민위원회는 실거래가 등 구체적 사정을 고려하여 위 가격표를 기준으로 ± 20% 범위 내에서 공시지가를 결정할 수 있는 재량이 있습니다. 호치민시 인민위원회는 2009년 적용될 공지시가 결정 시에 동커이나 응웬후에, 레러이 길의 경우, 위 가격표 내 최고 가격인 67,500,000 VND/㎡에서 다시 20%를 증액한 81,000,000 VND/㎡ 를 위 지역의 공시지가로 결정할 예정인 것으로 알려져 있습니다.

합리적인 공시지가는?

공시지가를 얼마로 정할 것인지는 국민의 재산권 및 국가의 세입, 세출 등 재정과 밀접한관계가 있고, 이는 실제 운영과정에서는 서로 상반되는 원리가 충돌하는 “동전의 양면”과 같은 현상이 나타납니다. 예를 들어, 토지사용료, 토지사용세 등의 징수와 관련해서는 공시지가를 낮추는 것이 국민의 부담을 줄이는 것인 반면, 국민의 토지사용권을 수용하는 경우 공시지가가 낮다고 인식되면 국민들은 정부와 투자자에 대하여 저항을 하게 될 것입니다.

최근 경기하강과 부동산 실거래가의 하락에도 불구하고, 호치민시는 Thu Thiem 지역의 공시지가를 100% 인상하는 등 높은 지가상승을 추진하고 있어 많은 논란이 있습니다. 이러한 정책에 부정적인 평가를 하는 전문가는 공시지가 상승에 따라 세금 폭탄, 부동산 시장의 침체 심화, 개발사업자 부담에 따른 프로젝트의 지연 등을 지적하고, 이에 긍정적인 평가를 하는 전문가는 시가에 부합하는 정당한 보상절차가 가능하여 신속한 인프라 건설 등 사회경제 발전을 촉진하게 될 것이라고 주장합니다.

베트남 헌법이나 한국의 헌법 역시 국민의 재산권이 수용되는 경우 시장가를 반영하는 “정당보상”을 하도록 규정하고 있고, 베트남 관련 법령에서는 공시지가는 투기가 없는 정상적 조건 하에서의 시장가(양도가)를 반영하는 가격으로 정하도록 규정하고 있습니다. 그러나 실제 운영의 과정에서 본다면, 양자간에 존재하는 이해상충의 문제는 영원한 숙제로서 쉽게 해결되기가 곤란하다는 평가입니다.

이야기가 길어졌습니다. 다음에 기회가 되면 외국투자자에게 중요한 토지임대료의 부분에대하여 살펴보도록 하겠습니다. 교민 여러분 새해에도 건강하시고 하시는 사업 번창하시길 기원합니다. (법무법인 정평)