한국기업인 A 주식회사의 김월남 사장님은 곧 글로벌 금융위기가 회복되고 베트남에서도 투자가 활성화될 것이고 부동산 자산 가격은 지속적으로 상승하며 한국인에게 있어 베트남 부동산 사업은 여전히 관심의 대상이 될 것으로 믿고 있습니다.
그동안 베트남 부동산사업에 많은 관심을 갖고 준비해오셨던 김월남 사장님은 지금부터 구체적으로 토지확보 등의 노력을 기울이면서 2~3년 후 분양을 목적으로 베트남 내에서 주택 개발사업을 추진하고자 합니다. 김사장님은 법무법인 정평에 찾아오셔서 베트남 주택개발 사업과 토지임대료 등과 관련하여, (1) 베트남에서 기존의 주택을 매입하여 재 매각하는 등의 방법으로 주택사업을 하는 경우에는 별도로 토지를 확보하는 노력이 필요하지 않을 것으로 보이는데, 이러한 사업모델이 가능한 것인지, (2) 외국인이 베트남에서 토지사용권을 취득하여 주택개발을 하는 방식에는 어떤 것이 있는지, (3) 외국인 100% 지분을 가지고 주택사업을 하고자 하는 경우에는 토지임대료 납부 방식이 어떤 것인지, (4) 그리고 토지임대료 기타 토지관련 비용의 납부시기는 어떻게 되는 지 등을 질의하셨습니다.

외국인과 부동산 개발시장
베트남 부동산사업법에 의하면, 외국인은 베트남 내에서 부동산 개발시장(Primary market)에서의 참여만이 허용되고, 유통시장(Secondary market)에의 참여는 허용되지 않습니다(부동산 서비스업은 별도). 즉 외국인은 부동산 개발을 통한 자본 및 시간의 투자가 없으면 베트남 부동산 시장이 참여할 수 없고, 이는 베트남 주택시장의 경우에도 마찬가지입니다.
따라서 김월남 사장님께서 베트남에서 주택사업을 하시고자 할 때, 기존주택을 매수하여 재 매각하거나 기존의 주택을 매입하여 임대하는 등의 사업은 추진하는 것은 원칙적으로 가능하지 않습니다. 그리고 위에서 말씀드린 것처럼 주택 개발 시장에 참여해야 하고 토지사용권 취득단계를 포함한 부동산 개발 절차에 대한 이해를 하고 있어야 합니다.

주택사업과 토지사용권
외국인이 베트남에서 회사를 설립하여 주택개발 및 분양사업을 하는 경우, 토지사용권을 취득하는 방식은 크게 2가지로 나누어볼 수 있습니다. 첫 번째는 베트남 정부와 토지임대계약을 체결하여 토지임대를 받는 경우이고 두 번째는 베트남 투자자로부터 토지사용권을 출자 받는 경우입니다.  
베트남 토지법에 의하면, 외국인은 베트남에서 토지할당(allocation)을 받을 수 없고, 베트남 정부와의 토지임대차를 통하여 토지사용권을 취득할 수 있을 뿐입니다. 따라서 김월남 사장님은 베트남에 설립된 부동산 회사의 명의로 베트남 정부와 토지임대계약을 체결하고 토지임대료를 납부한 후 토지사용권증서를 발급받는 일련의 절차를 통하여 토지사용권을 취득할 수 있습니다.
베트남 토지법은 베트남 토지사용권자가 토지사용권을 출자할 수 있다고 규정하고 있습니다. 따라서 베트남 투자자가 토지사용권을 출자하고 외국인 투자자가 현금을 출자하는 방식으로 합작회사를 설립하는 경우, 합작회사는 주택 분양사업을 할 수 있는 토지사용권을 확보하게 되는 것입니다. 이때 토지사용권은 분양사업을 할 수 있는 형태로 토지사용료를 이미 납부한 토지사용권이고 토지의 지목 역시 주택사업을 하는데 지장이 없도록 전환되어 있는 상태입니다. 결과적으로 외국인 투자자의 입장에서는 할당 받았던 토지사용권을 합작회사 명의로 보유하게 되는데, 합작회사 명의로 토지할당에 관한 결정이 있는 것은 아니므로 외국인에게는 토지할당을 할 수 없다는 토지법 규정에 배치되는 것은 아닙니다. 그 동안은 이러한 방식, 즉 베트남 투자자가 합작회사에 토지사용권을 출자하여 합작회사가 토지사용권을 취득하고 합작회사 명의로 주택개발사업을 진행하는 것이 베트남에서 가장 일반적으로 이용되는 방식이었습니다.  



100% 외국인 투자회사와 토지임대
김월남 사장님은 베트남 친구들이 많고 베트남 관계기관과 좋은 관계를유지하고 있을 뿐만 아니라 스마트한 기획으로 토지임대의 경우에도 좋은 땅을 확보할 자신이 있다고 하면서 자신은 복잡한 합작회사 방식보다는 100% 외국인 투자회사를 선호하고 있다고 합니다. 이러한 경우 토지사용권 취득과 토지임대료에 관하여 살펴보겠습니다.
토지법 및 토지법 시행령에 의하면, 외국인이 토지임대료를 납부하는 방식으로는 ‘연불 방식’과 ‘일시불 방식’이 있습니다. “주택분양” 사업을 하고자 하는 투자자는, 일시불 납부 방식에 의하여 토지사용권을 취득해야 하므로 김사장님이 주택 분양사업을 진행하기 위해서는 일시불로 토지임대료를 납부하여야 합니다.
그리고 토지임대료는 원칙적으로 공시지가를 기준으로 할 때 그 금액의 0.5%에 해당하는 금액을 1년의 토지임대료로 정하기 때문에 50년 동안의 임대료를 일시불로 납부한다고 하면 공시지가의 25%에 해당하는 금액을 납부하는 것이 될 것입니다. 그리고 이 금액은 공시지가(100%)에 해당하는 토지사용료를 납부하고 취득하는 토지사용권보다 적은 금액을 납부하게 됩니다.

외국인 주택사업과 차액의 지급
토지법 및 토지법 시행령에 의하면, 외국인이 주택사업을 하는 경우에도 수분양자들인 베트남인들은 주택을 소유하기 위한 할당된 토지사용권과 같은 안정된 토지사용권을 취득합니다. 원래 부동산 회사가 취득하게 되는 토지사용권은 토지임대이고 이는 기한이 있는 것이 원칙이나 수분양자는 주택소유자로서 장기이고 안정된 (long-term and stable) 토지사용권을 취득하게 된다는 것입니다. 이러한 점에 근간하여 외국인 부동산 사업자가 비록 토지임대를 받는 경우에도 주택 분양사업을 하는 경우에는 토지할당을 받을 때와 같은 토지사용료와 이미 지급한 토지임대료의 “차액”을 추가로 지급해야 합니다.
토지법 시행령은 그 지급 주체와 지급시기, 토지사용료의 결정시점에 관하여 규정하고 있습니다. (1) 우선 지급 주체와 관련해서는 법령상 부동산 사업자(investor)라고 규정하고 있습니다. (2) 지급시기에 관하여는 아파트의 경우에는 프로젝트가 종결된 시점으로 규정하고 있습니다. (3) 그리고 차액을 산정하는 토지사용료는 실제 그 차액을 지급하는 시점의 토지사용료를 기준으로 합니다. 이와 관련해서는 많은 법률적인 이슈가 있으나, 지면 관계상 다음으로 미루도록 하겠습니다.  

새로운 법령의 규정
새로운 법령은 외국인 사업자가 위와 같은 차액을 지급하는 방식을 수정하여, 처음 토지임대를 받을 때 토지사용료와 같은 금액을 일시불로 지급한다고 규정하고 있습니다. 즉 형식은 토지임대에 의한 토지임대료이지만, 토지할당을 받을 때와 같은 금액(토지사용료)의 토지임대료를 납부하게 됨으로써 수분양자가 long-term and stable 한 토지사용권을 취득하는데 어떤 절차가 필요하지 않게 되었습니다. 즉 “차액납부”라고 하는 절차가 없어진 것입니다.
이에 대하여는 긍정적인 측면과 부정적인 측면이 다 있을 수 있습니다. (1) 긍정적인 측면으로는 베트남 사업자와 같이 외국인 사업자의 경우에도 토지임대에 관한 절차가 간소화되었다는 점이고, 이로 인하여 사업시행자나 수분양자의 입장에서 투자사업비 또는 아파트 취득 비용과 관련하여 예견가능성을 높일 수 있게 되었다는 점입니다. 그리고 토지사용료와 토지임대료 사이의 차액을 지급하는 시기가 늦어지게 됨으로써 발생하는 토지사용료의 자연적인 비용증가의 문제는 제거되었습니다. (2) 부정적인 측면으로는 토지임대를 받는 시기에 일시불로 토지사용료와 같은 금액의 토지임대를 납부해야 한다는 점에서 예전보다 초기에 많은 사업비용이 발생하게 된다는 점입니다.
결과적으로 김월남 사장님은 베트남에 부동산 개발회사를 설립하고, 그회사의 명의로 토지임대계약을 체결한 후 토지사용료와 같은 금액의 토지임대료를 일시불로 납부해야 합니다.

교민 여러분 댁내 건강하시길 기원합니다.
(법무법인 정평)

한국 부동산개발업체 및 투자기업들이 컨소시엄을 구성해 베트남에서 5억 달러 규모의 복합단지 개발 사업을 추진한다고 파이낸셜뉴스가 보도했다.

보도에 따르면 한국ABA컨소시엄은 최근 베트남 국영기업인 국영석유공사(페트로 베트남)가 국제경쟁 입찰을 통해 실시한 하노이 메찌 지역의 'X3' 부지(3.5㏊) 프로젝트 개발사업의 우선협상자로 선정됐다고 밝혔다. ABA컨소시엄은 한국토지신탁과 우리투자증권이 참여하고 있으며, 시공사는 페트로 베트남과 합작회사(JVC) 계약을 체결한 뒤 선정할 계획이다. JVC의 지분은 ABA컨소시엄이 71%, 페트로 베트남이 29%를 각각 갖게 된다.

이 개발 사업은 페트로 베트남이 이미 지난 2월초 착공에 들어가는 등 적극 추진해 왔으나, 정부의 국영기업 비주력 사업 구조조정 계획에 따라 ABA컨소시엄으로 사업권이 넘어간 것이다. 사업지엔 5성급 호텔, 30층 규모의 오피스 2동, 24층 규모의 아파트(600가구)로 건설되며 2011년 3분기에 완공될 예정이다.

ABA컨소시엄 권혁준 대표는 “이 개발 사업은 국영기업인 페트로 베트남이 참여해 안정성을 인정받고 있고 이주보상을 끝내고 이미 착공을 시작해 향후 인허가 등 예상되는 문제도 해결된 상태”라면서 “싱가포르 등 해외에서 프로젝트파이낸싱(PF)을 추진하고 있다”고 말했다.⊙