베트남의 1인당 GDP (국내총생산)는 2009년도 1070달러에서 2015년도 2228달러로 증가했다. GDP가 6년 만에 2배 이상 늘었다. 2020년에는 3750달러로 늘어날 것으로 예상된다. 호치민시 등 대도시는 이미 5300달러를 넘어섰다. 인구 9300만명의 베트남은 2020년 중산층이 3300만명을 돌파할 것으로 보고 있다.
베트남의 도시지역 소득증가 및 라이프스타일의 변화는 브랜드 식품 및 음료에 대한 수요를 증가시키고 있다. 한국무역협회가 최근 발표한 ‘아시아 신흥국 중산층의 소비패턴과 수출확대 전략’에 따르면 아시아 신흥 7개국의 중산층은 2009년 35.2%에서 2020년 70.4%로 2배가량 확대될 것으로 분석했다.
경기가 좋아지고 소득이 증가하면서 식료품 외에 여가활동비와 자녀교육비가 확대되고 있다. 제품을 구매할 때는 가격보다는 품질 및 기능을 중시하며 점차 합리적인 소비 패턴을 보여주고 있다. 베트남 소비자의 구매희망 한국 제품은 식품 이외에도 전자제품과 화장품 등이 선호도가 높았다.
베트남의 주택시장도 변화하고 있다. 2015년 7월 1일부터 적용되는 주택 관련 법령은 신규 아파트의 경우 30% 범위 내에서 외국인이 취득할 수 있도록 새로이 개정됐다. 이에 따라 많은 한국인들이베트남의 주택시장에 관심을 가지고 있다.
베트남 호치민시 부동산협회(HoREA)에 따르면 2015년의 호치민시 부동산 거래량은 전년도 대비 98% 증가한 3만6160호가 거래됐으며 아파트의 재고는 2012년 1만4490호에서 2015년 2378호로 대폭 줄었다고 발표했다.
부동산 재고가 감소했다고 하지만 여전히 과잉 공급 상태를 유지하고 있다. 건설부가 내놓은 수치에 따르면 2015년 11월 20일 까지 하노이의 부동산 재고물량 가치는 추산 7조동(3억1260만 달러), 호치민은 10조동(4억6900만 달러)이다.
또한 베트남의 주택시장을 면밀하게 살펴보면 몇 가지 우려되는 문제점을 발견할 수 있다. 서민주택의 수요가 높음에도 개발업자들은 고급주택 프로젝트 개발에 치중하고 있는 것으로 보인다. 고급주택의 개발 및 판매가 중저가 아파트에 비하여 수익률이 높기 때문이다.
특히 호치민시의 경우 40㎡ 이하의 면적에 10명의 가족이 같이 사는 경우도 많으며 최근 도시 거주인 비율이 34%까지 상승하고 인구의 51%가 핵가족화 되면서 도시지역으로 인구가 유입되자 도시의 주택이 부족한 것으로 조사되고 있다.
70㎡ 이하 주택 중 ㎡당 1500만동(75만원) 아래로 판매되는 저소득층용 주택인 경우 공공주택 정책이 시행되고 있다. 이러한 토지 임대료 면제 등 정부의 각종 혜택이 주어지는 ‘사회주택’ 제도의 보급이 시급한 것으로 보여진다.
베트남 호치민시의 중소기업에게는 주거와 사무실이 동시에 가능한 오피스텔이 인기를 끌고 있다. 아파트형 오피스텔의 최소 면적(1세대당)이 25㎡이고, 최대 면적(1세대당)이 200㎡이다. 가장 수요가 많은 50㎡내외의 오피스텔 분양 가격은 1세대당 9억~10억동(4500~5000만원)이다.
호치민시에는 향후 3년간 6만3800 세대 이상의 아파트가 공급될 예정이다. 이중에서 상당수가 고급 주택으로 이미 착공하거나 건설 중에 있다. 하노이시도 6만1000 세대 이상의 아파트가 공급예정으로 고급 주택에 편중되어 있다.
부동산개발회사의 임원에 따르면 1219 개의 유효 프로젝트 중에서 405개는 아직 시작조차 못했으며 502개 프로젝트가 연기되고 있다고 설명했다. 고급주택 시장은 수요보다 공급이 가파르게 증가할 것으로 예상하고 있다.
HoREA는 부동산 버블 위험요인으로 몇 가지를 제시했는데 특히 빠른 경제 성장에 따라 국민들의 평균 소득 수준이 향상되면서 많은 사람들이 자산으로서 위험도 낮은 부동산 구매에 나서고 있다는 점이다.
부동산 전문가들은 베트남 부동산 시장 성장세가금융기관들의 구조조정과 실적이 개선되었고 이에 따라 대출이 증가하는 추세로 이어지자 부동산 개발업자들의 투자 여력이 계속해서 증가하고 있다고 밝히고 있다. 또한 재정 및 통화 정책이 다소 느슨할 때 부동산 버블 위험이 상승한다는 점과 2차 투자자 및 투기자의 급속한 증가를 부동산 버블 위험 요인으로 지목했다.
여러 자료들은 특히 베트남에서 향후 3년간 주택부문 과잉공급은 부동산 버블 위험을 심화시킬 가능성이 있으므로 관련 우리 기업은 이를 예의주시할 필요가 있음을 언급하면서 베트남 부동산 투자에 앞서 수요와 공급의 불일치가 가져올 수 있는 부동산 시장 불균형 및 거품에 대한 경계를 늦추지 말라고 조언하고 있다.
김석운 한국-베트남문화교류협회 기획위원장
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