단기 부동산 경기 전망


요즘 낮에 여우비가 많이 내리는 것 같다. 필자의 기억이 맞다면 햇볕이 나는 속에 내리는 가랑비가 여우비로 기억하는데 한국의 여우비와 달리 베트남의 여우비는 완전 샤워하는 분위기이다.
한동안 비가 내리지 않아서 베트남 전역에 걸쳐서 가뭄으로 인한 수력발전 전기 부족과 농작물 피해가 예상되던 차에 드디어 우기를 만나서 비가 내려주니 참 다행스러운 일이다. 베트남 경제도 이러하듯이 비를 만나서 풀려 나가면 좋을 것이나 아직까지 위험 요소는 지속되고 있다.

그리스를 출발한 위기는 포르투갈로 그리고 이미 스페인까지 위협하고 있다. 게다가 최근에는 다시금 헝가리와 이태리가 이러한 위기의 중심부로 이동하기 시작했다. 비교적 유로권에서 영향력이 큰 이태리의 국가 부채가 이미 GDP의 117% 수준이며 금년 외채 발행 예정액 2410억 유로에서 1700억 유로가 과거 부채에 대한 상환을 위한 외채 발행이다. 최근 들어 유럽중앙은행의 안정화 기금 7500억 유로가 결정되었음에도 불구하고 이태리의 국채 수익률과 CDS는 급격하게 상승 중이다.

최근 유럽 위기에 추가하여 국제 경기를 어둡게 하는 정책 결정이 이루어 졌다. 바로 중국의 부동산 경기 억제 정책이다. 중국 정부가 이번 부동산 규제 조치를 취하게 된 것은 지난해말 이후 급격하게 나타난 부동산 가격 상승과 이에 대한 중국 일반 시민들의 자괴감 증가에서 비롯되었다. 다가구 소유 억제 정책과 대출 억제 정책이 1차적으로 나왔으며 추가적으로 소유세 관련하여 중과세 정책이 지속적으로 논의되고 있다. 시장은 얼어 붙었고 발표 전에 비하여 거래 아파트 수치는 40%가 감소하였다.

중국의 경제는 이미 전세계 2위권으로 단순한 생산기지로서의 역할을 뛰어 넘고 전세계 3~4위의 소비국가로 전환하고 있다. 지난 5월 북경으로부터 시작된 부동산 경기 억제 정책에 따라 중국의 GDP 성장율이 기존 10.5%에서 9.5%로 억제될 것으로 예측되는 가운데 국제 경제로의 영향 전달이 시작될 전망이다. 이미 중국 내 철강 가격은 조치 발표 이후 7.4%가 감소하였으며 주식시장은 19.4%가 내려 앉았다.

부동산 경기와 국가의 경제 정책은
아주 밀접한 관계를 가진다.

지난 번 아파트 Chasm현상에 대하여 논의한 후에 호치민 아파트 매입에 대하여 문의가 늘고 있다. 결론적으로 말한다면 단기적으로 아파트 가격이 폭등할 가능성은 거의 전무하다고 말하여도 무리는 없을 것으로 보이며 거꾸로 추가적인 하락은 가능성이 열려 있다고 말할 수 있다.

기업체들의 매수가 증가할 것이라는 의견이 대두되기도 하는데 사실 이러한 기업체의 자체 사용용 매입은 그 규모도 한정되어 있고 매입 자체도 현금 흐름 상에서 매력도가 상당히 떨어진다. 게다가 직원들의 복지문제에 있어서도 비용상의 절약만이 강조되고 개개인의 Privacy에 대하여는 개념이 부족한 것으로 보인다.

일단 부동산 경기에 있어서 베트남의 현재 금리 상태가 단기간 내로 해결되기는 어려우며 이에 따라 부동산 이론 가치 하락은 피할 수 없는 것이다. 부동산의 가치는 이론적으로 분명히 해당 부동산이 파생하는 현금 흐름의 현재 가치이다. 현금 흐름의 현재가치는 금리가 분모이다. 즉 금리가 상승하면 당연히 부동산의 미래 현금 가치의 현재 가치는 하락하게 된다. 즉 금리가 낮아지면 부동산 가격은 올라야 하고 금리가 높아지면 부동산 가격은 내려가야 이론상 정상이다.

시중 대출 금리는 돈의 공급과 수요에 따라 나타나는 돈의 가격이다. 따라서 대출 금리가 내려가려면 돈의 공급이 늘거나 수요가 감소되어야 한다.
돈의 공급을 늘리는 방법은 정부가 통화량을 늘려주는 방법과 은행권이 시중의 유동 자금을 예금으로 받거나 직접 자본을 늘려서 이를 기반하여 대출을 통한 돈의 공급을 늘려주는 방법이 있다.
수요를 줄이는 방법은 되려 간단하다. 돈이 필요 없도록 하면 되니 경기를 죽이면 된다. 물론 누구도 경기를 죽이는 것을 원하지 않을 법하지만 필요에 따라서 경제에 기여도가 적은 경기 분야를 죽이는 방식은 사용된다.

베트남에서 통화량을 급하게 늘려서 돈의 가격, 즉 금리를 내리는 방안은 이미 상당부분 상승한 물가 수준에 막혀서 추진이 불가능하다. 내년 1월 전당대회를 앞두고 있는 정부 입장에서 가장 중요한 과제 중의 하나가 물가 안정이다. 현재 이미 물가는 1년전 대비하여 9%대를 넘어서 있으며 하반기 물가 역시 고금리와 동화 가치 하락에 따라 쉽게 안정화되지는 않을 전망이다.

정책적으로 제한된 예금 금리와 상승중인 물가로 인하여 이미 상당 부분의 실질이자는 마이너스로 달려가고 있어서 따라서 은행권 입장에서 충분한 자금을 예금을 통하여 확보하기도 어렵다. 게다가 국제 경제가 아직도 오리무중인 상태에서 베트남 로칼 은행이 자본 확충을 시도하기에도 어려움이 많다. 즉 공급을 늘릴 수 있는 방법이 상당히 제한적이다. 이러한 관계로 인하여 베트남 은행권 연간 목표 대출 증가액 25%이었으나 5월말 현재까지 8% 수준 증가에 그쳤다.

상당히 흥미로운 것은 그럼에도 불구하고 증가 부분의 50%가 부동산 분야로 집중되어 현재까지 총 192 trillion VND이 부동산 분야에서 대출 증가하였다는 점이다. 09년 연간 부동산 대출 증가액이 219 Trillion VND 이었으며 08년에는 161Trillion VND이 증가된 바 있는데 이에 비하여 최근 5개월간의 부동산 대상 대출액이 급증한 것이다. 전체 부동산 대출 증가액 중에서 호치민시가 47.3%를 차지하였으며 하노이 16.7%, 기타 지역 36% 차지하였다.

일면에서 본다면 현재 금리 상태에서 부동산 분야를 제외하고 생산 분야에서 20% 이상의 수익성을 확보하고 이자를 지불할 능력이 없다는 것을 반증하는 것이기도 한데 결국 부동산 분야에 돈이 많이 풀려져 있다는 이야기가 된다. 그러면 지금 부동산 시장은 활기 넘쳐야 하는데 현재 시장은 변화가 없이 조용하다.

중국의 사례에서 그 요인을 감안해 볼 수 있을 듯 하다. 중국이 작년에 부양책으로 공헌한 내용 중에서 정부가 주도하는 엄청난 건설 사업이 시작되었으며 작년에 실제 집행된 금액은 그 중에서 30% 수준으로 알려져 있다. 그런데 토목 공사가 다 그러하듯이 첫해보다 둘째해의 투입액이 당연히 훨씬 크게 된다. 금년 예상되는 집행액은 이에 따라서 작년 집행액의 2배 수준으로 예상되고 있다. 이러한 집행에 있어서 지방 정부와 건설업자가 은행권의 대출을 통하여 집행을 한다. 최근 중국 정부가 부동산을 규제할 목적으로 부동산 관련 대출을 억제한 바가 있는데 이러한 억제책이 엄청난 힘을 발휘하게 된 사유가 바로 여기에 있다.

즉 민간 건설 부분과 공공 건설 부분이 돈을 가지고 서로 경합을 벌이는 상황이 발생했으며 은행권이 당연히 안정적인 공공 건설 부분에 더욱 많은 대출을 내어 주며 민간 건설 부분의 자금이 씨가 마르는 상황이 전개되고 있는 것이다.

돈의 수요를 조절하는 방법으로 많은 정부가 산업 분야별 규제를 활용한다.
이러한 방법은 해당 산업 분야의 성장을 조절하는 방식인데 역으로 가장 손쉽게 경제성장율을 만들수 있는 분야가 부동산 분야이다. 인구가 한정되어 있지 않은 상황에서 규제의 완화는 아주 쉽게 유동 자금을 부동산 분야로 유도하고 부동산 경기에 기반한 경제 성장이 시작된다.
정책 입안자들에게 아주 매혹적인 유혹이 바로 이 분야이다. 과열된 부동산 경기는 결국 서민의 주택 문제로 이어지고 다음 정권에 이르러서 다시 과열된 부동산을 잡는 정책이 발효되고 경제 성장률은 감소한다. 결국 뒷감당은 다음 정권이 하니 현재 정권의 정책 입안자 입장에서 가장 쉽게 활용하던 경기 부양책이다.

베트남의 정권은 주요 인력은 바뀔지언정 정권 교체라는 말은 적합치 않는 국가이다. 그러나 차세대에게 부담으로 나타날 부동산 중심의 경제 성장을 지속하지는 못할 것이며 그리 하면 안된다. 결국 부동산으로 유입되는 자금을 일정 수준 억제하여 제조 분야로 유도해야 하는데 이러한 노력이 결과를 가져오는데 상당한 시간을 소요한다는 점이 문제이다.

베트남 정부 역시 작년에 시작된 상당수의 공공 프로젝트들이 진행되고 있다. 민간 건설 부분에서 돈을 구하려면 보이지도 않았는데 돈이 부동산 분야에 풀렸다는 것은 상당 부분 바로 이러한 공공 부분으로의 투입으로 해석된다.
부동산 분야에 많은 돈이 흘러 들어간 것은 엄연한 수치이고 정부 입장에서 대출 방향을 조정할 때 당연히 부동산 개발 관련 대출을 더욱 더 억제하고 수출 산업에 대한 대출을 늘리려 노력할 것이다. 이러한 과정에서 사실 민간 건축 부분의 자금난이 더욱 커질 가능성도 농후하다.

작년과 달리 정부가 자체 재정보다 외부 자금을 활용하는 것으로 보이는 수치들은 재정 현황에서도 나타난다. 5월까지 재정 수입은 177 trillion VND으로 연 목표 대비하여 38.3%를 달성하였다. 월 8% 수준을 달성한다고 따진다면 그리 부족한 수치는 아니다. 그러나 재정 지출은 금액으로는 197 trillion VND이나 연 목표 대비하여는 33.8% 달성에 그치었다. 즉 원래 계획 보다는 적게 사용하고 있다는 것이다. 그것도 거진 한달치나 적게 사용하였다.

결론적으로 현재 시중에 돈이 적게 풀려 있고 풀려 있는 돈도 민간 건설 부분으로 흘러가지 못하는 상황이다. 당분간 이러한 현상은 정부의 정책 의지나 돈의 자연적인 흐름상에 풀리지 않을 전망이며 그 동안 현금 흐름의 어려움을 느껴왔던 개발 사업자 입장에서 최근 금리 인상은 재앙으로 다가올 것이다. 개인 투자자 입장에서도 임대 소득에 비하여 금리 지출이 급증하는 상황이 다가 올 것이며 이에 대한 매물도 출회될 전망이다. 현재 대외적인 금리가 14.5%라고 그나마 다행이라고 생각하지 말자. 위의 금리는 정부의 정책에 따라 은행권이 처음 책정 금리이며 해당 금리는 3개월 이후에 변동된다. 그리고 변동 금리는 당연히 시중 금리이다.