베트남 교민 주택소유 개정 동향



ㅇ 국회 상무위원회에서 3차례 검토된 상기 법률안이 5월 정기국회(5.20-6.18)에 상정되어 현재 국회 본회의에서 심의중(6월중 국회에서 통과되면 2009.9부터 시행 예정)



ㅇ 개정 요지는 교민의 주택소유 요건을 완화하여 보다 많은 베트남 교민들이 주택을 소유할 수 있도록 하는 것임.



ㅇ 현재까지 주택법 발효(2006.7) 이후 140명의 교민만이 베트남에서 주택을 소유하고 있음.





□ 베트남 주택법, 토지법 개정에 관한 법률안 내용



ㅇ 베트남 당국에 의해 3개월 이상 거주할 수 있는 비자를 발급받은 해외 거주 베트남인 베트남에서 주택을 소유할 수 있음



ㅇ 베트남 국적을 가진 사람으로 베트남에 직접 투자를 하기 위해 귀국한 사람, 국가에 기여하는 업무에 종사하는 사람, 과학자․문화활동가, 베트남이 필요한 특별기술을 보유한 자, 배우자가 베트남내 사는 베트남 국적자인 사람은 주택을 소유할 수 있음



ㅇ 베트남 국적을 가진 사람으로서 1(b)에 규정되지 않고 베트남 관계 당국에 의해 비자면제를 받았으며 3개월 이상 베트남에 거주할 수 있도록 허가를 받은 경우에는 단독주택 한 채 또는 아파트 한 채를 소유할 수 있음



ㅇ 해외 거주 베트남인의 주거용 토지사용에 있어 권리 및 의무는 2005 주택법 제126조 개정법 제1항 및 2003 토지법 제121조에 규정된 유형에 속하는 해외거주 베트남인은 주거용토지 사용권이 부착된 주거용 주택을 소유할 권리를 가짐



ㅇ 주거용 토지사용권이 부착된 주거용 주택을 소유하는 해외거주 베트남인은 아래의 권리와 의무를 가짐



   - 2003 토지법 제105조와 제107조에 규정된 권리 및 의무

   - 주거용 주택사용권을 양도할 권리

   - 주거용 토지가 부착된 주거용 주택을 담보로 제공하고 대출을 받을 권리

   - 주거용 토지가 부착된 주거용 주택을 임대하거나 남에게 관리하도록





□ 현행 토지법 개정(2003) 및 시행체계



ㅇ1986년 도이머이 정책 이후 자본주의 시장경제 요소를 도입하면서 토지에 대한 재산권 및 사용권의 법적 규제를 마련하고 토지 권리자에 대한 법적 권리와 의무를 명문화함



ㅇ1993년 전면개정, 1998년과 2001년 일부 개정에 이어 2003년 11월 전면개정

     (2004.7.1부터 시행)



ㅇ2003년 토지법을 시행하기 위해 2004년 9월 이후 현재까지 약11개의 Decree를

     (정부의정서, 우리나라의 시행령)를 제정하여 시행중



-  판결문시행 보장을 위한 토지사용권 경매에 관한 정부의정서 (Decree No 164/2004/ND-CP, 2004.9.16)



-   토지법시행에 관한 정부의정서 (Decree No 181/2004/ND-CP, 2004.10.29)



-   토지분야 행정위반 처벌에 관한 정부의정서 (Decree No 182/2004/NP-CP, 2004.10.29)



-   토지종류별 토지가격 및 기준가격표 확정방법에 관한 정부의정서(Decree No 188/2004/ND-CP, 2004.11.16)



-   국가가 토지 회수시 보상, 지원 및 이주 정착에 관한 정부의정서 (Decree No 197/2004/ND-CP, 2004.12.3) 우리나라의 토지보상법령에 해당



-   토지사용료 징수에 관한 정부의정서 (Decree No 198/2004/ND-CP, 2004.12.3)



-   토지임대료 공유수면 임대료 징수에 관한 정부의정서

     (Decree No 142/2005/ND-CP, 2005.11.14)



-  국가가 무상 교부한 단체의 토지재산가치 계산을 위한 토지사용권 가치 확정에 관한 정부의정(Decree No 13/2006/ND-CP, 2006.1.24)



-   토지법 시행에 관한 수개의 의정서 및 국영회사의 주식회사로의 변경에 관한 187번 정부의정서 일부 조항 수정과 보충에 관한 정부의정서 (Decree No 17/2006/ND-CP, 2006.1.27)



-  토지사용권, 토지회수, 보상 등 추가 조항에 관한 정부의정서(Decree No 84/2007/ND-CP, 2007.5.25)



-  토지가격 및 기준가격표 획정방법에 관한 정부 의정서 수정에 관한 정부의정서(Decree No 123/2007/ND-CP, 2007.7.27)



ㅇ 상기 법과 정부의정서를 시행하기 위해 중앙 정부(자원환경부와 재무부)는 Circular, 지방 정부는decision을 제정하여 공포함



ㅇ 특히 토지보상 및 철거에 관한 사항의 경우 지방정부의 자체decision이 제정된 후라야 실제 집행이 가능(하노이시의 경우 2007.7 Decree 84에 근거한 보상 decision을 2007.11.30 및 2008.6.9에야 제정)



ㅇ 2010년 토지법 전면 개정 추진중이며 전면 개정에 앞서 베트남 교민의 주택소유 완화 확대를 위해 ‘주택법 제126조와 토지법 제121조 개정에 관한 법률안’ 형식으로  일부 개정 추진중



ㅇ 또한 ‘건설투자에 관한 법령의 몇 개 조항 개정을 위한 법안’의 형식으로 일부 개정 추진중





□ 판매용 아파트 관련 규정 및 절차


ㅇ 주택법(2005.12 제정), 건설부 Circular No.13/2008/TT-BXD(2008.5.21, 부동산사업법 시행을 위한 Decree No.153/2007/ND-CP 세부집행을 위한 Circular)



ㅇ 건설부 Circular No.1/2009/TT-BXD(2009.2.25, 주택소유권증서 발행과 아파트 판매

    계약서 양식에 관한 Circular)



ㅇ 허가받은 부동산거래소에 아파트에 관한 정보(유형, 위치, 면적 등)를 7일 이상 게재. 이와 동시에 사업에 관한 정보, 판매시기 및 주소 등에 관해 연속 3일 이상 당해 지역에서 발간되는 신문에 게재하고 1회 이상 TV에 방영해야 함



ㅇ 판매하고자 하는 아파트보다 사고자 등록한 사람의 숫자가 많은 경우에는 입찰 방식을 취해야 하며 아파트 판매계약서는 상기 건설부 Circular No.1에 규정된 표준약관을 사용해야 함. 단, 주택법 제93조에 따라 판매계약서에 대해 공증을 받거나 관계기관의 확인을 받을 필요는 없음.



ㅇ 투자자는 아파트 사용승인 이후 30일 이내에 아파트에 관한 기본서류를 작성하여 관계기관(아파트 소유권 발급기관)에 제출해야 하며, 또한 아파트 판매계약서에 명시된 바에 따라 판매대금이 완납된지 30일 이내에 아파트 소유권증서 신청서류를 작성하여 관계기관에 제출해야 함.



-  건설부 Circular No.13/2008/TT-BXD(2008.5.21, 부동산사업법 시행을 위한 Decree No.153/2007/ND-CP 세부집행을 위한 Circular)

-  건설부 Circular No.1/2009/TT-BXD(2009.2.25, 주택소유권증서 발행과 아파트 판매계약서 양식에 관한 Circular)





□ 외국인 주택소유 규정 (51/2009/ND-CP)



ㅇ 외국인의 주택 보유는 2009년 8월 1일부터 시행 예정이며, 1인당 보유 주택은 1주택만 가능



ㅇ 주택소유 및 거래를 원하는 외국인들은 근거가 확실한 여권 또는 모국에서 발행된 신분증명서를 보유하여야 하며, 외국인 투자자의 경우, 그들의 이름이 기재되어 있는 투자증명서 또는 적어도 1년 이상의 유효기간이 남아있는 동일 효력의 서류 또는 외국인 투자회사의 이사회 멤버임을 증명하는 관련 서류 등이 필요



ㅇ 베트남회사에 고용되어 일하는 외국인의 경우 노동계약서 또는 베트남어로 쓰여진 임명서가 필요



ㅇ 베트남 훈장 또는 메달 수여자는 베트남인민사회공화국에서 수여된 메달을 보유하고 있어야 하며,    베트남에 대한 특별 공헌자는 관련 정부부처에서 발행된 증명서를 건설부에 제출, 총리허가를 받아야 함



ㅇ 경제, 과학, 기술, 환경, 교육 부문에서 일하기 위해 베트남에 들어온 경우, 베트남 또는 외국에서의 학위증서가 필요하며 또한 베트남 관련부처에서 발급한 고용허가서가 필요



ㅇ 특별한 기술을 가진 자는 자신의 전문적인 기술과 경험을 증명하기 위해 베트남 직업협회에 의해 발행된 증명서가 필요하며, 베트남정부 관련부처의 고용 허가가 필요



ㅇ 베트남인의 배우자인 경우 베트남 또는 외국관련기관에 의해 보증된 혼인신고서가 필요하며 배우자의 여권, 신분증 등이 필요



ㅇ 위에 해당하는 모든 자들은 베트남 내의 거주가 합법적임을 증명하는 영구 또는 임시 거주증이필요 (최소 12개월) 하며, 이러한 카드 또는 서류는 베트남 출입국관리소에 의해 발행된 것이어야 함



ㅇ 외국계 투자기업은 베트남정부 관련부처에서 발행된 투자허가서 및 증명서를 소유하고 있어야 주택 소유 및 거래 등이 가능



ㅇ 주택 소유 신청서는 지방 정부의 건설국에 제출해야 하며, 완전한 서류가 제출된 이후 30일 이내에 주택 소유증명서가 발행될 것임





□ 외국인의 부동산 구입에 따른 핵심 조건 (51/2009/ND-CP)



ㅇ정부는 이번에, 베트남 거주 외국인에 의한 주택 구입에 관한 요건이나 수속을 정한 세칙 정령 51/2009/ND-CP호를 공포함



ㅇ 이 정령은8월1일에 시행된다. 그것에 따르면, 베트남에 있어서의 토지 사용권, 주택의 상속· 양도· 소유권을 인정하는 정부 발행의 인가 받기를 바라는 외국의 개인이나 기관은, 이하의 조건을 채우지 않으면 안됨



ㅇ 외국인 투자가·외국 기업에 대해서는, 그 명칭이, 유효기간이 1년이 넘는 투자 허가서에 기재되어 있는지, 개인에 대해서는 투자처 기업의 이사회나 집행위원회로의 지위를 증명하는 서류를 소지하고 있어야 함



ㅇ 베트남에서 활동하는 기업의 경영 간부인 외국인에 대해서는, 노동 허가증 또는 베트남말로 기재된 유효한 재직 증명서를 소지하고 있지 않으면 안 됨



ㅇ 대통령으로부터 훈공 메달이 수여된 사람.



-  경제·과학·기술·환경·교육의 분야에서 일하는 외국인은, 베트남 또는 외국의 학술기관에 의해 인정된 일정 레벨 이상의 증명서나 학사 학위를 가지고 있지 않으면 안됨.



-  특수 기능을 가지는 사람은, 노동 인가증과 함께, 베트남의 각종 기술 협회의 기술 증명서를 소지하고 있지 않으면 안 됨



-   베트남 공민과 결혼한 외국인은, 베트남 또는 공적인 외국 기관으로 발행된 혼인 증명서와 함께, 베트남인 배우자의 신분 증명서와 주민 세대 등기서를 소지하고 있지 않으면 안 됨



-  베트남에서 주택을 구입해 소유하려면 , 상기의 외국인은, 공안성에 의해서 인가된 12개월 이상 유효한 거주 허가 카드 또는 거주 허가증을 소지하고 있지 않으면 안 됨



-   베트남에서 활동해, 당국으로부터 인정된 유효한 투자 인가증을 가지는 기관은, 베트남 국내에서 주택을 구입·상속·소유하는 것이 허락됨



-   그러나 국내에 벌써 주택을 소유하고 있는 외국인은, 그 외에 부동산을 소유하는 것은 허가되지 않음



□ 규정 위반시 주택 가격의30%에 달하는 벌금 부과





ㅇ 최근 베트남 건설부가 정부에 제출한 안을 정부가 승인할 경우 베트남의 주택 구매, 판매, 양도 및 소유 관련 규정을 위반하는 외국 기관이나 개인은 해당 주택 가격의 30%에 해당하는 벌금을 내야함.



ㅇ 동 안으로 인해 외국인 주택 소유를 허용하는 국회 결정이 수정될 수 있을 것으로 보임.



ㅇ 건설부에 따르면, 동 안은 행정적 처벌이 아닌 외국 기관이나 개인의 주택 거래 관련 불법행위를 막기 위한 제재 조치라고 함.



ㅇ 베트남 건설부 차관은 투기를 방지하기 위해 자격 요건을 구비한 외국 기관이나 개인이 1주택만을 구입할 수 있으며 다른 주택 구입을 위해서는 이전 주택을 처분해야 한다고 함.

-  이러한 제한하에서는 투기가 있더라도 부동산 시장에 미치는 영향이 크지 않을 것이라고 함.



ㅇ 아래와 같은 외국 기관이나 개인이 베트남에서 주택을 구입할 수 있음.

-  외국인 직접 투자자, 현지 또는 외국계 투자기업의 관리자급 외국 직원

-  베트남에 기여한 공로로 베트남 대통령이나 정부로부터 훈/포장을 받은 사람

-  사회-경제 부문에 종사하고 있으며 학사 이상의 학위 소지자로 베트남이 필요로 하는 특별한 지식과 기술을 보유하고 있는 사람

-  베트남인과 결혼한 외국인

-  베트남에서 운영중이며 외국인 종업원들을 위해 아파트를 필요로 하는 외국인 투자회사(부동산 관련 업계는 제외)



ㅇ 또한, 외국인이 아파트 구입 자격을 갖추기 위해서는 베트남에 1년 이상 거주해야 함.





□ 시사점



ㅇ 베트남 정부에 따르면, 8.1일부로 시행될 외국인 주택소유 인정 제도는 국제금융 위기 등 어려운 여건에 대응하기 위해 베트남 거주 외국인들에게 주거의 안정을 통하여 투자기업에게 주택소유를 통한 새로운 안정성을 제공하고 필요로하는 주재원과 종업에게 생활 여건을 개선, 확보하여 투자 활성화로 이어지기 위한 조치로 여겨짐



ㅇ 2010년 토지법 전면 개정 추진중이며 전면 개정에 앞서 베트남 교민과 외국인의 주택소유 완화 확대를 위해 ‘주택법 제126조와 토지법 제121조 개정에 관한 법률안’ 형식의 개정으로 해석됨



ㅇ 외국인에 대한 주택 소유 허용도 그 상세한 내용을 살펴보면 자격 조건이 까다로우며 재산권 행사가 제한되어 있는 측면이 강하나 투자기업이나 외국인에게 주택소유를 인정하므로 투자 안정성 확보에 기여하리라 예상됨



ㅇ 따라서, 대 베트남 투자시 비용 측면에서 투자기업과 외국인에게 새로운 기회가 제공됨