주택소유권 증서발급을 위한 절차 및 규정  
매도인, 증여자 또는 유증자의 소유권을 증명하는 서류에 대하여는 제7조에서 규정하고 있습니다. 먼저 제1항에서는 매도인이 부동산 사업을 영위하는 기업으로 주택의 상업용 개발을 위한 프로젝트의 아파트를 판매하고자 하는 경우, 동 아파트가 이미 사용이 가능한 상태에 있거나 장래에 사용 가능한 상태인 경우 모두에 있어, ① 주택의 상업용 개발을 위한 프로젝트를 승인하는 관련 부처의 결정서, ② 관련 부처가 동 기업에게 발급한 토지 임대 계약서 또는 토지 할당 결정서 또는 토지 사용권 증명서, ③ 매매되고 있는 아파트의 평면도면, ④ 매도인인 기업이 만든 아파트의 관리 및 사용에 관한 규정을 포함한 아파트 인도 서류가 필요하다는 점을 규정하고 있습니다. 제2항에서는 주택의 상업용 개발을 위한 프로젝트의 사용, 가능한 아파트를 사거나 증여받거나 상속받는 경우, 동 아파트는 사용가능한 상태에 있어야 하며, 도시 주택소유권과 도시 주거용 토지사용권에 관한 1994년 7월 5일 제정된 디크리 60-CP 또는 주택법에 따라 발급된 주택소유권과 주거용 토지사용권 증명서 또는 주택소유권증명서와 건축물소유권증명서에 관한 2005년 7월 15일 제정된 디크리 95-2005-ND-CP에 따라 발급된 주택소유권 증명서, 2003년 토지법에 따라 발급되고 그 지상에 주택이 있다고 기록된 토지사용권 증명서가 있어야 한다고 하네요.

주택 소유 및 주거용 토지 사용권을 발급받기 위해 필요한 서류에 대해서는 제8조에서 규정하고 있습니다. 동 조에 따르면 신청자는 ① 본 디크리에 첨부된 별첨 1, 2에 규정된 표준 양식에 따라 베트남어와 영문으로 된 신청서, ②베트남 법에 따라 아파트를 매매하거나 증여받거나 상속받은 계약서의 원본(부동산 사업 영위 기업으로부터 매입하는 경우 계약서를 공증받을 필요는 없으나 사용가능한 아파트를 매입 또는 증여받는 경우에는 당해 계약서를 공증받아야 한다), ③ 외국 여권의 공증사본과 본 디크리의 제5조 제1, 2항과 제6조, 제7조 제1항의 a, b에서 명시된 서류 중의 하나(다만 여권의 공증사본이 없는 경우, 신청서 제출 시 비교 목적으로 원본을 제출해야 하며, 전문성을 증명하는 서류와 외국기관이 발행한 결혼증명서는 반드시 베트남어로 번역되어야 하고 이는 공증이 필요하며, 이를 제외한 나머지의 경우 신청서류는 디크리 제5조와 제7조에서 규정하고 있는 관련 서류의 원본이 필요함) ④ 부동산 사업을 영위하는 기업으로부터 아파트를 매입하는 경우 그 절차는 부동산 거래소를 통하여 진행되어야 하는바, 부동산 사업법에 규정된 부동산거래소에서 아파트매매에 따른 절차가 이루어졌음을 증명하는 서류의 원본 ⑤ 법에 따른 등록비와 세금을 납부한 영수증(이 경우 등록비와 세금은 베트남 국민과 동일하게 적용된다)을 구비하여야 합니다.

제9조에서는 주택소유권 및 주거용 토지사용권증서 발급을 위한 규정, 절차 및 담당자에 대하여 규정하고 있는데, 주택소유권 및 주거용 토지사용권증서(이하 주택소유권 증서라 합니다) 발급을 신청한 자는 본 디크리 제8조에서 규정한 모든 서류를 포함하는 신청서류 한부를 해당 아파트 소재지의 건설국에 제출하여야 하고, 이 경우 그 서류를 제출받은 담당자는 결과를 통보받을 날짜, 시간과 장소가 적시된 영수증을 준비해야 합니다. 이 때 신청서류가 불비한 경우, 신청서류를 받은 담당자는 신청자가 당해 서류를 보완할 수 있도록 즉시 자세한 안내서를 제공하여야 하고, 신청자가 요건을 충족시키지 못하는 경우, 건설국은 신청자에게 이유를 구체적으로 명시한 답변을 서면으로 제공하도록 하고 있습니다. 이러한 서류를 제출받은 건설국은 주택법에 따라 주택소유권 증명서에 모든 내용을 기재하고, 이에 서명을 하도록 주택소유권 증명서를 중앙정부 산하의 시 또는 성 인민위원회(이하 성 인민위원회라 합니다)에 제출하도록 하고 있습니다. 성 인민위원회는 본 디크리에 따라 주택을 소유할 자격이 있는 외국인 단체 및 개인에게 그 증명서를 발급하기 위하여, 주택법 실행을 위해 2006년 9월 6일 자 디크리 90-2006-ND-CP와 함께 공포된 주택소유권 증명서의 표준양식을 사용해야만 합니다. 성 인민위원회는 주택소유권 증명서에 서명한 후, 건설국이 동 증명서를 소유자에게 교부할 수 있도록 이를 건설국에게 보냅니다. 주택소유권 증명서를 신청한 사람은 신청서류 제출 영수증을 제시한 후 증명서 발급 수수료를 납부하여야 하고, 주택소유권 등록 영수증에 서명하여야 하고, 대리인을 통하여 주택소유권 증명서를 수령하고자 하는 경우에는 베트남 법에 따른 위임장을 소지해야만 합니다. 이 때 발급 수수료는 베트남 국민과 동일하게 적용되도록 규정하고 있습니다.

아파트의 소유권을 신청한 당사자가 외국인 개인의 경우 건설국은 성 인민위원회로부터 주택소유권 증명서를 송부받은 날로부터 2영업일 이내에 그 신청자의 이름, 여권 번호, 발행지 및 발행일, 국적과 아파트의 주소, 주택소유권 증서의 발급 번호 및 발급일이 기재된 보고서를 작성하여 건설부에 통지하고, 이를 건설부는 웹싸이트에 등재하여야 하며, 이렇게 건설부의 웹사이트에 등재된 사람은 베트남에서 다른 주택을 소유할 수 없도록 되어 있습니다. 본 조항에 명시된 주택소유권 증명서를 발급하기 위한 절차는 완전하고 유효한 신청서류를 제출받은 날로부터 최대 30일을 넘지 않아야 하나, 이러한 시간은 신청서류를 수정하는데 소요되는 기간을 포함하지는 않습니다. 주택소유권 증명서가 손상, 훼손 또는 분실된 경우 소유자는 이의 재발급을 신청할 권한이 있으며, 건설국은 디크리 90의 제47조에 규정된 절차에 따라 이를 재발급해 주어야만 합니다.

기타 문제에 대하여      

베트남에서 아파트를 소유한 외국인 개인이나 단체의 경우 아파트단지의 공용구역에 대하여 임대 전 기간 동안의 임대료를 일시에 납부한 토지 임대의 방식에 따라 이를 사용할 권리가 있고, 임대토지의 사용기간은 아파트의 소유기간과 같으며, 임대 토지의 사용권리에 대한 정보는 주택소유권 증명서에 명시되어야 하는 것으로 제10조는 규정하고 있습니다. 만약 외국인 개인이나 단체가 자신이 소유한 아파트를 베트남 개인이나 단체에게 양도하는 경우, 그 양수인인 베트남 개인이나 단체는 토지법에 따라 안정적이고 장기인 토지사용권을 갖게 되며, 이러한 토지사용기간은 주택소유권 증명서에 명시되게 됩니다.

제11조에서는 레졸루션 90과 본 디크리에 따라 주택을 소유하고 있는 외국인 개인이 다른 주택을 상속 또는 증여 받은 경우 아파트 한 채에 대한 소유권만을 선택할 수 있으며, 다른 한 채에 대해서는 그러한 자격을 가진 사람에게 이를 증여하거난 매도하여야 하는 것으로 규정하고 있고,  외국인 단체의 경우에는 주택의 상업용 개발을 위한 프로젝트에 속한 아파트가 아닌 주택을 증여받거나 유증받은 경우 이를 다시 그럴 자격이 있는 자에게 증여하거나 매도하여야 하는 것으로 규정하고 있습니다. 위에 해당하는 외국인 개인이나 단체의 경우 당해 주택을 증여하거나 매도하려는 경우 그 행위 전에 그 주택소유권 증명서를 발급받기 위한 절차를 밟을 필요는 없으며, 이러한 절차 수행은 외국인 개인이나 단체가 직접 수행할 수도 있고 대리인을 통해 행할 수 있으나, 대리인을 통해 행할 경우 베트남 법에 따른 위임장이 있어야 함을 규정하고 있습니다.

본 디크리의 위반과 관련된 사항에 대하여는 제12조에서 규정하고 있는데, 본 칼럼을 읽으실 독자분들의 경우 베트남 내에서 생활하시면서 베트남 국법을 충실히 준수할 것이라고 보고 이에 대한 자세한 설명은 생략하고자 합니다. 다만 지난 호에서 기술하였던 제4조와 관련된 내용만을 간단히 보면 제4조 제1항부터 제5항에 규정된 내용에 해당하는 경우 원칙적으로 주택소유권 증명서의 발급이 허용되지 않으나, 이미 그 증명서가 발급된 경우 그 위반 행위가 발견된 날로부터 120일 이내에 아파트를 매도하여야 하며, 이에 실패할 경우 증명서의 발급이 취소되고 아파트는 베트남 국에 귀속되는 것으로 규정하고 있으며, 제4조 제6항과 제7항에 해당하는 경우 베트남 법에 다른 행정벌이 부과되는 것으로 규정하고 있습니다.

제13조와 제14조에서는 베트남 관련 부처와 성 인민위원회의 책임에 관하여 규정하고 있는데 이중에서는 공안부와 국방부는 성 인민위원회가 외국인의 거주와 이주가 제한 또는 금지되는 지방 구역에 자세히 알 수 있도록 점검하고 공고해야 할 책임이 있음을 규정한 내용과 성 인민위원회는 이러한 공안부 및 국방부의 통지에 따르거나 자체적으로 외국인의 거주나 이전이 제한되거나 금지된 구역 규율하고 이를 해당 지역의 건설국, 하위 인민위원회 및 지방 공증사무소에 공고할 책임이 있다는 내용을 알아 둘 필요가 있습니다.

제15조에서는 본 디크리의 효력 발생시점을 2009년 8월 1일로 규정하면서 베트남 정부 당국이 본 디크리에 대한 시행 책임이 있음을 규정하고 있습니다.

글을 마치며    

가급적이면 새롭게 발표된 디크리의 내용을 독자분들께 소상히 알려 드리고 싶다는 욕심이 글을 지루하게 만든 것 같습니다. 독자 여러분들이 너그러운 마음으로 이해해 주셨으면 하는 바램과 함께 재주와 노력의 부족을 스스로 탓해 봅니다. 주거의 안정을 위해 베트남에서 아파트의 구입을 생각하시는 분들이 적잖이 있는 것으로 알고 있는데, 그 분들이 아파트 구입을 계획하시면서 그 절차나 방법에 대해 조금이라도 도움이 되었으면 하는 작은 희망을 적으면서 글을 마치고자 합니다.                   (법무법인 정평)