베트남에서 임대계약 시 유리한 조건들

베트남 임대 계약 규정
한국에는 주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법 등을 통해 경제적 약자인 임차인을 보호해 주는 특별법이 있습니다. 하지만 베트남은 임차인을 우선적으로 보호해 주는 특별법은 없습니다. 베트남에는 기본적인 임대관련 법률로 민법이 있고(민법 제480조-511조), 부동산업법(Law on Real estate Business) 일부에서도(제 28조-32조, 42조, 제43조) 임대차 규정을 찾아 볼 수 있습니다. 두 법률은 임대와 관련된 일반적 사항(임대인 및 임차인의 권리 의무 등)을 다루고 있을 뿐 중요한 임대계약 내용은 당사자가 협의하여 결정되도록 되어 있습니다.

민법 및 부동산업법에서 참고할 수 있는 임차인 보호 규정
베트남 법률을 통해서 임차인의 권리 신장을 위해 참고할 수 있는 규정들은
다음과 같은 것들이 있습니다.
1. 임대계약형식- 민법에서는 원칙적으로 임대계약은 문서로 작성하여 국가공증형태로 보증되도록 하고 있습니다(주택임대차의 경우도 6개월 이상 임차인 경우 공증 요구). 국가 공증을 통해 계약성립의 확실성을 담보하게 되고, 베트남 임대인(주인)에게는 계약 내용을 준수하도록 하는 심적 부담을 주는 효과가 있다고 하겠습니다. 임차인은 임대인 또는 대리인 역할을 하는 부동산 중개인에게 계약서를 공증 받아 주도록 하는 요구를 하면 될 것입니다.
2. 소유주가 바뀐 때 주택 계속 임차권- 한국의 주택임대차보호법에서 규정하는 것과 같은 규정이 민법 제496조 제4항에 있습니다. 임차기간이 아직 남아 있는 중에 주택에 대한 소유자가 바뀐 경우 임차인은 전 주인(임대인)과 합의한 내용대로 계속 임차할 권한이 있고, 새로운 주인은 임차인의 권리를 보장해 줄 의무가 있습니다. 새로운 주인은 임대차 계약의 당사자가 아니므로 원칙적으로는 기존에 체결된 임대차 계약 내용을 준수할 의무가 없으나, 민법 규정에 의해 이러한 의무가 발생하는 것입니다.
3. 임차인 사망 시 주택 계속 임차권- 이 또한 우리나라 임차인 보호법 규정과 같은 맥락의 법규정인데, 계약 체결한 임차인이 사망하였을지라도 그 가족이 있는 경우 임대계약기간이 남아 있으면 계속하여 거주할 수 있는 규정입니다(민법 제499조 제3항).
4. 임대인의 세금부담- 부동산업법 제30조 5항에서는 임대인이 임대차와 관련된 세금 및 재정적 의무를 지도록 규정하고 있습니다. 소득자에게 세금이 부가되는 세법 상 당연한 규정이라 하겠지만, 부동산 임대와 관련하여 이를 다시 한번 확인해 주는 규정이라 하겠습니다. 간혹 베트남 임대인은 임대소득에 대한 세금에 대하여 임차인이 부담해 줄 것을 요구하는 경우가 있는데, 이는 부당한 요구라 하겠습니다. 단지, 임차인이 임대료에 대하여 세금계산서 발행을 요구하게 되면 임대인은 국가에 임대소득에 대한 정확한 신고를 하고 이에 따른 부가가치세를 납부해야 하기 때문에 임대료에 대한 부가가치세를 추가적으로 요구하는 경우가 있는데, 이는 소비자에게 부가가치세가 부담되는 원리상 임대인의 정당한 요구라 할 것입니다.  
앞에서 언급한 내용들은 굳이 계약서에 기재하지 않는다 하더라도 법에서 규정하는 임차인 권리 내지 보호규정이기 때문에 임차인이 법적 근거를 들어 주장하게 되면 보호 받을 수 있다고 하겠습니다.



몇 가지 성공적인 임대 계약의 사례
다음의 성공적인 계약 사례들은 임대차 계약서 작성시 참고할 수 있는 내용들이며, 앞에서 다룬 법률 검토와 달리 이는 반드시 계약서에 기재되었을 때만 주장이 가능합니다.
1. 임대기간과 관련된 사례 장기간 동안의 안정적인 주택 임차를 위해 임대료 인상 없이 2년 동안 임대 기간을 보장해 주는 계약을 체결함과 동시에 계약기간 이전에 이사할지 모르는 것을 대비하여 만약 임차인이 계약기간 만료 전에 이사해야 할 경우 새로운 임차인이 임차계약을 승계하는 조건으로 위약금 없이 계약기간 만료 전에 계약해지가 가능하도록 하는 약정을 체결함. 또한 계약기간이 종료한 후 상호간 서면에 의해 계약종료에 대한 언급이 없으면 자동으로 계약기간이 갱신되도록 함.
2. 임대료와 관련된 사례사무실 임대와 관련하여 계속되는 임대료 인상을 대비하여 임대기간 종료 후 임대계약을 갱신하게 되는 경우 임대료 인상은 최초 임대료에서 20%(물가상승률 고려)를 초과하지 못하도록 하는 약정을 체결하였음. 이러한 약정 덕분에 다른 사무실은 1년 사이에 100%에 가까운 임대료 인상을 염려해야 했지만 위 사무실은 안정적으로 임대계약을 갱신할 수 있었음.
3. 계약 해지와 관련된 사례베트남 임대인들이 위약금을 임차인에게 주더라도 새로운 세입자와 더 비싼 임대료를 받는 계약을 하고 기존 임대계약을 해지하는 경우를 대비하여, 계약해지를 하게 되는 경우 임대인은 반드시 6개월 전에 서면에 의한 통지를 해야 하는 약정을 함. 이러한 약정을 통해 사전 계약 파기를 방지함과 아울러 최소한의 임대기간(6개월 이상)을 보장 받게 됨.





상가 임대 계약과 관련된 몇 가지 대안

안정적인 임대 구조에 대한 몇 가지 대안들에 대하여 살펴보고자 합니다.

1. 경영 협력 계약(BCC 협약)에 의한 사례임대와 관련하여 경영협력 계약이란 베트남 주인이 상가 건물을 제공하고, 외국인 임차인이 사업을 경영하여 사업이익을 적정한 비율로 분배하는 약정을 말합니다. 베트남 건물 주인은 단순한 임대수익 보다 더 나은 이익을 기대할 수 있는 장점이 있어 이러한 협약에 긍정적일 수 있고, 외국인 투자자에게는 임대료 인상에 대한 염려가 없는 한편, 장소 이동 없이 장기적으로 안정적인 사업을 경영할 수 있어 임대와 관련된 리스크를 없앨 수 있는 최대의 장점을 갖게 됩니다(상가 및 백화점 입점 시 고려할 수 있음).

2. BOT(Build Operation Transfer) 임대와 관련하여 BOT 방식이란 토지를 일정한 기간(최소한10년 이상) 임차하고, 그 지상에 건물을 임차인 명의로 임차인이 투자하여 건축한 후 토지임대기간 동안 사용한 후 건물을 주인에게 돌려주는 것을 말합니다. 어느 정도 규모 있는 투자가 가능하다면(특히 푸드 프랜차이점 투자 등에 고려가능) 안정적으로 영업을 할 수 있는 영업장소 확보와 더불어 잔여 건물에 부가적으로 임대사업도 경영할 수 있는 장점을 갖게 됩니다. 토지법 등 관련법규에 의해 임차인 명의의 건물사용권 등재가 가능하기 때문에 임차인 명의로 사용권 등재하여 임차인의 확고한 권리가 확보되도록 할 필요가 있습니다(투자규모에 따른 리스크 방지 차원에서). 토지주는 임대계약에 의해 건물사용기간까지 토지사용을 토지 임차인에게 제공해 주어야 할 의무가 발생하고, 이에 따른 임차인의 권리는 토지법 등에 확고하게 부여되고 있습니다(우리나라의 지상권과 같은 권리). 단지, 초기 사업비(건축비 포함) 규모가 크기 때문에 임대 장소, 임대기간, 사업소득(영업소득, 임대소득 포함), 건축비, 토지 임대료 등의 다양한 요소에 따른 면밀한 투자분석을 하여야 할 것입니다.