공단개발, 산업 이동성에 맞는 맞춤형 마케팅 해야

물류 이동성, 인력 수급, 전력 등 입지조건



사진 1 : 베트남 빈증 산업공단내의 봉제공장




가. 공단 개발 산업의 매력

베트남이 경제발전의 토대를 마련하기 시작한 것은 외국인들의 제조업 투자가 본격화 되면서부터 일 것이다. 베트남이 개방정책을 실시한 이래 외국인 투자자들이 베트남의 낮은 임금과 질 높은 근로자들에 대한 매력을 갖고 투자하기 시작했고, 이로부터 베트남은 외국인이 설립한 많은 공장들이 형성되었다. 이를 다른 각도에서 보면, 공단을 개발하고 제조업체들을 유치하는 공단개발 산업이 호황을 누려왔다고 하겠다.

공단개발은 쓸모없는 임야나 대지 등에 대해 해당 정부가 공단개발 허가를 내어주면 공단개발 허가를 받은 회사는 공단으로 지정된 지역에 도로, 전기, 수도, 통신 등 기본 인프라를 구축하여 공장을 지을 수 있는 구역으로 나누어 일정 금액을 받고 공단 입주자(주로 제조 공장들)들에게 분양 또는 임대하게 된다. 인프라 구축비용이 공단개발 업체가 지는 경제적 부담이며 투자비용이 되는데, 사실은 공단 입주자들로부터 받은 분양 대금으로 인프라 공사를 진행하기 때문에 선 투입 비용이 거의 없다는 장점이 있었다. 도심지 외곽에 위치한 공단지역은 헐값의 보상비만을 지급하면 되고 그것도 원칙적으로 정부가 지급할 의무가 있고, 공단개발업자는 아주 저가의 토지 사용세를 정부에 내면 된다. 결국 공단개발업체는 토지 사용세(그것도 선불이 아니어서 매년 내거나 분할로 낼 수 있기 때문에 경제적 부담이 크지 않음)와 인프라 구축비용 책임을 지게 되지만 인프라 비용 또한 선 분양대금으로 지출하게 되기 때문에 실제 드는 자기 투입 비용은 미미한 반면에 스퀘어미터(m2)당 분양 또는 임대 금액은 상당하기 때문에 엄청난 수익을 창출할 수 있었다. 그래서 공단개발 허가는 곧 이권을 의미했고, 공단개발 허가권만 받게 되면 큰 수익을 창출하였기에 일명 황금알을 낳는 거위 같은 존재였다.

베트남의 형편없었던 토지 사용 가치가 공단 개발이라는 부동산 개발 형태를 통해 고부가 가치의 대지로 변모한 것이다. 공단 개발로 인한 토지 가치 상승이 공단 인근지역의 토지가격 상승으로 작용했기에 토지에 대한 많은 변화를 주는 요인이 되었다고 하겠다. 이러한 매력 때문에 외국투자자들까지 공단개발 산업에 관심을 갖게 되었다.







사진 2 : 양주 홍죽산업단지 조감도



나. 성공할 수 있는 공단 개발 입지 조건

모든 지방 성(Province)들은 지역 발전을 위한 계획들을 세우고 그 계획 중에는 어김없이 국공립 공단개발 사업이 포함되어 있는 경우가 많다. 공단 개발 계획이야말로 가장 손쉽게 외국인 투자자들을 유치할 수 있는 길이며, 이로 인해 지역경제 성장을 기대할 수 있기 때문이다. 호치민시 주변에 좋은 공단 인프라를 구축하고 있는 지역의 공단 개발 허가권은 당연히 베트남 유력기업들의 몫이기에 외국인들이 허가권을 기대하기 힘들다. 하지만, 산업화가 덜 되어 있는 지방성에서 계획하고 있는 공단개발 사업은 외국인들도 접근할 수 있다. 오히려 지방 성 입장에서는 외국인들에게 공단개발 허가권을 주고 열악한 산업 인프라를 구축해 주길 은근히 희망하는 것이다. 그 지역에 대해 충분한 정보가 있고, 공단을 단계적으로 개발할 재력을 갖고 있지 않는 경우 투자자는 많은 리스크를 갖게 된다. 공단에 입주하는 사람들은 물류 이동성, 항구 및 공항과의 근접성, 질 높은 근로자 수급 가능성, 전력 및 수도 공급력 등에 대한 입지조건을 따지게 된다. 아무리 공단 분양(또는 임대)가가 낮다고 하더라도 공단 인프라가 열악하여 물류비 등이 많이 든다면 전체 비용을 계산할 때 수익성이 떨어지게 되기 때문이다.




다. 지방 정부의 후원 정도

공단개발 사업은 개발업체의 능력만으로는 되지 않는다. 해당 지역 정부의 강력한 후견적 지원이 있어야 성공할 수 있다. 후견적 지원 중에는 공단 입주자들이 불편해 하지 않을 정도의 산업 인프라를 구축해 주는 일, 공단 입주자들이 선호할 수 있는 세금우대를 해 주는 일, 투자허가의 간편성 및 신속성을 제공하는 일, 공단개발 업체와 함께 분양 마케팅에 협력해 주는 일 등이 포함된다. 빈증성에 위치한 베카멕스 공단의 성공 요인 중 하나는 빈증성의 적극적인 마케팅 협력에서 찾아 볼 수 있다. 한국투자자들을 찾기 위해 베카멕스 공단 관계자와 성 공무원들이 함께 서울에 가서 홍보활동을 같이 진행하는 모습을 보여주었다. 특히 산업화 및 공단 인프라 구축이 부족한 지역에서 공단개발업체가 생존할 수 있으려면 저렴한 공단개발 비용이 들어야 하고, 이를 위해서는 그 지역 정부에서 공단개발 지역 안에까지도 어느 정도의 인프라 구축에 협력해 주는 적극성이 있어야 한다.




라. 공단 분양의 특이성

공단 개발사업도 최종적으로는 분양사업이다. 부동산 개발 사업에서 핵심은 분양에 있다. 아무리 훌륭한 아파트를 지었다고 하더라도 분양이 되지 않으면 실패한 투자가 되고 만다. 결국 어떻게 분양을 완료하느냐가 관건이다. 공단개발 사업도 부동산 개발사업의 하나라고 볼 수 있고, 이 역시 분양이 핵심인 것이다. 공단개발업체 입장에서 보면 아무리 공단 인프라가 형편없고 입지적 조건이 좋지 않다고 하더라도 분양을 성공적으로 마무리했다면 이는 사업성에서 성공한 사례가 될 것이다. 문제는 공단 분양의 특이성에 있다. 아파트 분양의 경우 분양 가능한 사람을 일반 시장에서 대중을 대상으로 찾게 되지만, 공단의 경우 일반적으로 시장에서 다수를 대상으로 마케팅하게 되는 것이 아니고, 주로 제조업체들 그것도 산업 이동을 계획하고 있는 업체들을 대상으로 해야 한다는 측면에서 그 대상을 찾기가 쉽지 않다는 점이다. 공단개발 사업에 성공하려면 산업 이동을 계획하고 있는 제조업체들의 동향을 잘 알고 있어야 하고, 이에 대한 좋은 정보를 갖고 이들에 맞게 공단 개발 구상을 하여야 하는 맞춤형 마케팅을 하여야 한다는 점이다.




마. 결어

공단개발 사업이 여전히 황금알을 낳는 거위인지는 의문이 많다. 과거에는 제조업체들이 밀려 들어와 공단지역을 찾았지만, 현재는 분위기 상 그렇지 않기 때문이다. 또한 이제는 공단 개발 업체 간에 경쟁하여야 하고, 공단 입주자들은 더 높은 잣대로 입지조건을 따지고 있다. 이러한 관점에서 보면 핫띤 성처럼 특별 경제특구 지역으로 설정하여 개발하는 공단이 아닌 이상 산업화가 미흡한 지방성에서의 공단 개발 경쟁력은 그리 높지 않다고 하겠다. 아파트도 잘 팔릴 때는 찾아오는 손님을 맞이하면 되지만, 아파트 공급물량이 많고 경기가 안 좋아 분양이 저조할 때는 특별한 분양전략을 세워 분양을 받으려는 사람들의 마음을 사야한다. 현재 베트남에서의 공단개발 사업도 이러한 국면에 들어와 있는 분위기이다.





  사진 3 : 개성산업공단내의 봉제공장












김종각 변호사



약력

한양대학 법과대학 졸업

연세대학 건축공학 대학원(박사과정 CM전공)

(전)서울시 건설기술 심의위원

해외건설협회 전문위원