베트남 법률 서비스를 하는 초기에 재미난 문의가 하나 있었다. 한 한국 기업인이 땅을 샀는데 토지주는 유력한 경찰간부이고 자신의 토지에 아파트를 지을 수 있다고 말하여 계약까지 하고 계약금도 지급했는데, 해당관청에서는 빌라밖에 지을 수 없다고 답한다는 것이다. 이런 상황에서도 토지주는 자신이 아파트를 지을 수 있게 해 줄 테니 믿고 기다리라고 한다며 이것이 가능한지를 확인하고자 하는 문의였다.
부동산 개발 사업성에 큰 영향을 미치는 토지 성격
부동산 개발 프로젝트를 진행하는 중에 위험한 리스크 중 하나가 토지의 성격을 제대로 이해하지 못하는 점이다. 우리나라의 경우 토지가 가진 개발 가능 성격을 알아보기 위해서는 ‘토지이용계획’을 발급받아 보면 된다. 이 문서에 주거지로 개발이 가능한지 상업지로 개발이 가능한지 정확히 기재되어 있다. 개발자의 입장에서는 토지의 성격이 용적률(대지 면적에 대한 건축물 연면적 비율)과 관련되어 있기 때문에 사업성 분석에 중요하게 작용하게 된다. 우리나라는 상업지의 경우 용적률을 800%(토지 면적의 8배까지 건물을 지을 수 있다는 뜻)까지 적용할 수 있기 때문에, 보통 200%, 300%에 머무르는 주택개발지보다 같은 면적의 토지에 더 많은 건물을 지어 분양할 수 있어 사업성이 월등이 올라가게 된다.
이런 이유로 경우에 따라서는 현재 갖고 있는 토지의 성격에 변화를 주기 위한 시도도 이루어진다. 대표적인 것이 ‘지구단위 계획 변경’이다. 지구단위란 일정한 단위 면적으로 구분된 구역을 말하며, 우리나라의 경우 인구밀도, 교통상황, 도시 생활 인프라, 도시 미관 등 여러 가지 요소들을 검토하여 도시개발계획을 수립해서 각 토지마다 개발 가능한 성격을 부과해 놓았다. 이러한 종합적인 계획하에 개별적인 토지의 개발 가능 성격이 부과되었기 때문에 새로운 사정 변경이 있든지 공익적 이유가 있어야 ‘지구단위 계획 변경’이 가능한 것이다. 변경 과정을 보면 일정한 면적으로 구분된 토지에 새로운 개발계획을 수립하여 해당 구청 및 시의 까다로운 심의를 거쳐야 한다. 토지의 성격에 변화가 오면 이는 곧 막대한 개발 수익이 예상되기 때문에 쉽게 변경해주기 어려운 부담을 갖고 있는 것이다.
베트남은 토지 성격 정해져 있어도 관련 서류는 없어
베트남 토지의 성격 부여는 어떠한가? 토지개발계획을 수립해 놓고 이 큰 틀 안에서 각각의 개별 토지의 개발 가능한 성격이 부여되어 있다는 점에서는 우리와 같다고 하겠다. 하지만 우리나라와 같이 각각의 토지에 개발 가능한 성격을 부과하고 있는 ‘토지이용계획’과 같은 공식문서가 없다. 그렇기 때문에 논의되고 있는 해당 부지에 아파트 개발이 가능한지 빌라 개발이 가능한지 문서로는 확인이 어렵다. 이에 따라 베트남에서 부동산 개발에 참여하는 투자자들의 어려움이 있고 이에 따른 리스크도 발생하는 것이다.
이를 방지하기 위해서는 해당 관청에 문의하는 방법밖에 없다. 직접 찾아가서 담당 공무원과 상담을 하는 방법도 있고, 문서로 공식 질의서를 작성하여 확인하는 방법도 있다. 언어적인 장벽, 관청을 찾는다는 부담감 등이 있어 이러한 것에 다소 낯설어 할 수 있지만, 투자자금을 안전하게 지킬 수 있다고 생각하면 이런 것쯤은 문제되지 않을 것이다. 토지 사용권자 또는 중간에 거래해 주는 소개업자의 말만 믿고 진행하면 크게 낭패를 볼 수 있는 부분이다. 실제로 해당 관청에 문의를 해보면 담당 공무원들이 친절하게 설명을 해준다. 우리나라의 지구단위 계획에 해당하는 것과 같은 2000대 1 개발 계획 지도를 펴 보이며 ‘이 지역은 어떠한 개발이 가능하고 이 지역은 무엇이 안 되며……’ 등등. 이러한 설명을 통해 해당 토지의 개발 가능 성격이 파악될 수 있다.
토지 성격을 바꾸려면 해당관청 설득해야
부동산 개발자의 입장에서는 같은 면적의 토지에 더 많은 건물을 지어 수익성을 극대화하고자 하는 기대를 갖게 된다. 하지만 베트남에서도 그 지역에 수용 가능한 인구 수 등을 확립해놓고 있다. 이에 따라 건축면적이 제한을 받게 된다. 이러한 기본적인 인구 수 확립은 베트남 정부에서 수립하는 ‘2000대 1 도시개발계획’ 과정에서 정해지게 되는데, 이러한 기본 계획에 변화가 있어야 아파트 세대 수를 늘릴 수 있게 된다.
우리나라처럼 지구단위 계획 변경과 같은 공식적으로 정해진 절차를 진행하는 것은 아니지만, 베트남에서도 해당관청에서 변화를 인정해 주어야 하기 때문에 이를 설득하는 과정을 거쳐야 한다. 인구 수 변화에 따른 도시생활 인프라(전기, 수도, 하수종말처리 등)를 어떻게 구축시킬 것인지 답을 제시하고, 더 나아지는 공익적인 면을 강조하여(명분을 만들어) 설득시켜야만 이러한 것이 이루어질 수 있게 된다.
하지만 시간이 많이 걸리게 된다는 점을 기억해야 한다. 베트남에서 부동산 개발의 가장 큰 부담은 인허가 과정에서 너무 긴 시간이 소요된다는 점인데, 이러한 절차까지 진행하게 되면 더더욱 인내가 요구되게 된다. 그러나 정확히 가고 있다면 다소의 시간이 더 걸리는 문제는 그리 위험한 요소는 아닐 것이다.
김종각 변호사
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