시가(市價), 건폐율, 기존 보상비 등에 의해 산출


‘토지 사용료 계산’. 사실 이 부분이 베트남 부동산 개발에서 가장 신경 쓰이고 어려운 부분이다. 특히 토지 소유제도에 익숙한 우리에게는 현재 토지 권리자에게 어떤 형태로든 그 대가를 지불하고 나면 토지와 관련해서는 모두 마무리되었다고 생각하는 것이 상식인데, 토지 사용권제도를 갖고 있는 베트남에서는 ‘토지제도 이해’ 편에서 다루었듯이 베트남 정부와 토지 사용료를 정하고 이를 납부해야 하는 또 다른 문제가 남아 있는 것이다. 이 문제에 대한 이해 부족은 총 사업비 계산에서 심각한 오차를 발생하게 한다.





1. 푸미흥 개발에서 발생한 사례

이 문제는 외국 투자자에게만 어려운 것이 아니다. 베트남 사람들에게도 역시 어려운 문제이다. 그 예로 푸미흥개발회사와 수분양자들 간에 발생한 문제에서 그것을 엿볼 수 있다. 1990년대 이루어진 푸미흥의 개발은 이전에 이와 같은 신도시 개발 경험이 없었기 때문에 특별법 제정으로 이루어진 새로운 시도였다. 이때 정부에 납부해야 하는 토지 사용료 문제를 명백히 정리하지 못하게 된 것이 문제의 발단이 되었다. 원래 토지 사용료는 개발 이익을 향유하게 되는 개발사인 푸미흥개발회사가 베트남 정부에 납부해야 하는 것이다. 그 당시 호찌민시 입장에서는 신도시를 개발하기 위해 모험을 감행하는 외국인 투자자가 고마울 뿐 개발에 착수하기도 전에 야박하게 토지 사용료부터 내고 시작하라고 요구할 수 없었을 것이다. 반대로 푸미흥개발회사는 토지 사용료를 납부해야 함을 알고 있었지만 정부에서 납부하라고 독촉하지 않는 이상 개발과정에서는 어물어물 넘어가는 것이 당연했을 것이다. 하지만 토지 사용료를 언젠가는 납부해야 한다는 것을 명백히 인지하고 있던 푸미흥개발회사는 분양계약서에 ‘분양 받는 사람들이 토지 사용료를 납부해야 한다’는 내용을 삽입했던 것이다. 분양계약서를 통해 개발회사의 책임이 수분양자들의 책임으로 떠넘겨지게 된 것이다.

수분양자들의 대부분은 분양계약서에 기재되어 있는 ‘토지 사용료를 납부해야 한다’는 내용의 의미를 알지 못했을 것이다. 그저 아파트를 사면 법에 규정되어 있는 세금을 내는 정도로 이해했을 것이다. 그러나 막상 이것이 투자허가 기간(통상 50년) 동안의 토지 사용 대가를 내는 것인 줄은 문제가 터지고 나서 알게 되었다. 이것은 단순한 토지세가 아니고, 남의 토지를 빌려서 사용하게 되면 납부해야 하는 매년 발생하는 임대료였던 것이다. 이렇게 되니 아파트를 분양받은 금액에 맞먹는 토지 사용료를 물어야 하는 어처구니없는 사태가 발생하게 된 것이다.

물론 이런 위험이 현재에는 발생할 여지가 없어졌다. 이제는 법률에 명시적으로 부동산을 개발하는 회사가 아파트 등을 분양하기 위해서는 투자허가 기간 동안의 토지 사용료를 일시에 미리 납부해야 한다고 규정해 놓고 있기 때문이다.





2. 토지 사용료 계산 방법

이제 토지 사용료를 납부해야 하는 주체는 명백히 부동산 개발회사의 몫으로 정리가 되었다. 그러면 토지 사용료를 어떻게 계산하는지 정확히 이해해야 총 사업비 등을 오차 없이 계산할 수 있게 된다.

토지 사용료를 계산하기 위해서는 먼저 무슨 용도의 토지인지를 확정해야 한다. 토지 사용료 계산 근거로 사용되는 것이 개발회사가 정부에 제출하는 사업계획서 특히 500대 1 마스터 플랜이다. 과거에는 논, 밭으로 사용되었다고 하더라도 마스터플랜 상 그곳에 아파트를 개발하게 된다면 토지 사용료 계산의 근거는 아파트 주거지로 한다. 토지 사용료가 논밭이라는 농작물에서 주거지인 아파트 단지로 변화되면 사용료가 급격히 인상될 것은 뻔한 상식이다.

국가에 납부하는 토지 사용료 계산 시점과 현재 토지에 대한 사용 권한을 갖고 있는 권리자에게 지급하는 토지 보상가격 결정 시점은 전혀 다르다. 토지 보상가격의 계산은 과거부터 현재까지 어떤 용도의 토지로 사용되었는가 하는 과거 시점으로 평가한다. 하지만 토지 사용료 계산은 장래에 무슨 용도로 토지가 사용되어질 것인가 하는 미래시점으로 평가한다.

토지 사용료를 계산하는 면적도 중요한 문제이다. 개발회사가 영리목적으로 사용하는 토지는 실제로 건물을 지어 분양하는 면적에 한정된다. 나머지 토지는 공원을 조성하고 체육시설 등을 만드는 부분인데 이 부분은 대중의 공익을 위해 제공되는 것이다. 아파트 이용을 편리하게 하기 위한 생활 인프라 조성이라 하더라도 공익을 위해 제공되는 것이기 때문에 이 부분은 사용료 계산에서 제외된다. 쉽게 개발용어로 말하면 건물을 짓게 되는 면적인 건폐율에 해당하는 부분만이 토지 사용료 계산의 근거가 되는 토지이다. 투자허가상에는 10헥타르를 개발하는 것으로 되어 있어도 건폐율이 30%로 정해져 있다면 3헥타르만을 토지 사용료 부과 대상 토지로 이해하면 된다. 이렇기 때문에 건폐율을 적정한 규모로 만드는 것 또한 사업성 분석에서 중요한 요소이다.

토지 사용료 계산의 근거를 ‘공시지가로 할 것인가 시가로 할 것인가’가 또한 첨예한 문제이다. 이는 2010년에 법 규정을 변경하면서 불거진 문제이다. 과거에는 그 근거를 공시지가로 하였는데, 새로운 법 규정에서는 시가로 계산하라고 하고 있다. 시가를 확인하기 위해서는 토지 감정을 받아야 한다. 문제는 토지 감정을 받아야 한다는 절차적 번거로움이 아니라 시가로 하게 되면 토지 사용료 가격이 현저하게 높아지게 된다는 점이다. 기존의 토지사용권자에게 보상비를 지급하고, 시가에 따른 토지 사용료를 또 정부에 납부해야만 토지 개발이 가능하게 된다면 사업성 분석에서 좋은 수치를 얻기 힘들 것이다. 과거에는 토지 사용료가 토지 공시지가의 0.5%~2%에 해당하는 범위에서 정해지게 되었으나 시가에 의한 가격이면 이보다 현저하게 높아질 것은 당연하다. 이러한 변화는 베트남에서의 부동산 개발을 더욱 힘들게 하는 요소가 되었다. 사실 베트남 부동산 개발에서 가장 어려운 숙제이며 좋은 사업성이 나오지 않는 이유는 토지 취득의 어려움과 이에 따르는 높은 비용 문제 때문이다.

토지 사용료 계산에서 또 한 가지 중요한 것은 정부에 토지 사용료로 납부하는 금액 중에 토지 취득을 위하여 이미 지급한 보상금은 공제된다는 점이다. 그 공제 범위는 90%까지이다. 예를 들면 토지 사용료는 100이라는 금액이 부과되었는데, 이미 토지 취득을 위한 보상금으로 90이라는 비용이 들어갔으면 90의 비용은 공제되고 나머지 10이라는 금액만 납부하면 된다. 토지 취득 금액으로 110이라는 금액이 투입되었어도 공제되는 금액의 최대한은 90이므로 10이라는 금액은 납부해야 한다.

토지 사용료를 납부하는 것은 매년마다 할 수도 있고, 일시에 전부 납부할 수도 있다. 하지만, 아파트와 같이 건축물 분양을 목적으로 하는 경우에는 분양 전에 토지 사용료를 일시에 납부해야 한다. 매년 납부하게 되면 초기에 적은 비용이 들어가는 장점이 있겠지만, 매년 인상되는 사용료를 납부해야 하는 단점도 있다.

토지 사용료는 토지사용권 제도를 갖고 있는 국가에서 발생하는 독특한 문제인데, 베트남에서는 토지 취득 당시에 정확히 계산되지도 않는다는 문제까지 안고 있어 상당히 부담스러운 존재이다. 토지 사용료가 얼마나 될 것인지는 시가를 짐작해 보고 이에 건폐율을 곱하고, 그간에 지급한 토지 보상금을 90%까지 공제해보는 정도로 계산해볼 수밖에 없다. 토지 사용료를 줄이기 위해서는 건폐율을 잘 조절하여야 한다. 토지 사용료만 생각해 본다면 건폐율은 최소화하고 용적률을 최대화하는 것이겠지만, 전체적인 개발구도 속에서 이러한 유익을 창출해야 할 것이다.








김종각(변호사)