프로젝트의 진행을 위해 정신없이 새로운 자본을 찾고 있는 투자자, 대출이자 연 25% 라는 이자율에 빠져 허우적대는 고객, 양도를 어렵게 만드는 세금 정책들. 이런 요소들이 호찌민시 부동산 시장이라는 큰 그림을 잿빛으로 만들고 있다.

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‘밸브’ 잠근 신용대출

부동산 시장의 감소 추세는 투자자들의 투자를 움츠리게 만들었을 뿐만 아니라 채무 회수 시간이 다가옴으로 인해 많은 은행들을 가시 방석 위에 앉게 만들었다. 현재 베트남 중앙은행의 강력한 지시로 은행들의 2011년 신용 대출 성장은 20% 밑으로 제한되었다.




많은 은행들의 궁극적인 목표는 채무 회수와 대출을 중지하는 것이다. 심지어 약속한 대출금도 이에 포함되어 있다. 대출 고객이 채무를 갚기 위해 보유하고 있는 땅을 팔기 위해 노력하고 있지만 매매는 이루어지지 않는 상황이다. 이러한 상황들이 다시 부동산 가격을 하락하게 만들고, 은행 역시 채무 회수에 있어 어려움을 겪게 만드는 것이다. 위기에 봉착한 상황에서 고객들의 담보를 잡는데 어려움을 겪는 등 대출 고객과 은행 모두를 어렵게 만들고 있다.

부동산 투자자들은 한 달 넘게 토지 가격이 폭락하고 있는 것을 확인했다. 부동산 분야 전문가들의 말에 따르면 “부동산 시장이 현재 유동성을 잃어가고 있는 이유는 신용대출은행 이 꽉 잠겨있기 때문”이라고 전했다. 구매자의 경우 은행 대출을 하기 위한 담보가 없기 때문에 대출이 불가능하고 판매자는 구매자가 없어 판매를 할 수 없다는 실정이다.




응웬티무이(Nguyen Thi Mui) 경제전문가의 말에 따르면 “비생산분야 대출 채무는 일반적으로 40~50%에 달하기 때문에 이런 상황들은 앞으로 소규모 은행들에게 영향을 미칠 수 있는 잠재성을 가지고 있다”며, “소규모 은행들은 6월 30일까지 22% 이하로 채무액을 낮추는 것은 쉽지 않은 일”이라고 전했다. 일부 은행들은 “비생산분야의 대출 비율을 맞추기 위한 생산분야 대출 증가를 목표로 하고 있고, 그로 인해 예금예치금액을 늘리기 위한 이자율 경쟁이라는 방안을 선택한 곳도 있다”고 전했다. 하지만 이마저도 불가능한 대응방안이라는 평가를 받고 있다.




최근 대형 부동산투자사들 역시 돈이 필요한 시기임에도 불구하고, 은행에서 예전 채무액이 너무 크다는 이유로 추가 대출을 받을 수 없어 프로젝트 진행에 어려움을 겪고 있다. 예를 들어 1조 동의 채무가 있고, 이자율이 연 25%라면 기업은 자본을 제외하고도 매년 2500 억 동의 채무를 상환해야 하며, 이 가격은 이틀에 한 채 꼴로 평균가 14 억 동의 아파트 한 채를 팔아야 한다는 계산이 나온다.








터트리기 어려운 부동산 풍선




자본에 대한 갈증이 심함에도 불구하고 많은 베트남 부동산 시장의 전문가들은 바람이 조금 새어 나가고 있을 뿐 아직 풍선을 터뜨릴 시기가 아니라고 전했다. 최근 자본에 대해 목마른 상황은 시장의 재정리, 공급의 재정리 등을 할 수 있는 기회라고 기대하고 있다.




최근 베트남 부동산 시장에서 가장 큰 이슈는 팔기 위해 가격을 내린다는 것이다. 이런 이유들을 바탕으로 많은 사람들은 구매자들이 밀려들지 않는다면 베트남의 부동산 기업들은 파산할 것이라고 우려의 목소리를 내고 있다.

그와 더불어 현재 베트남 부동산 가격은 어떠한 기관으로부터도 가격의 합리여부를 평가 받은 적이 없다고 한다. 이렇듯 베트남 부동산 시장의 본질적 문제에 대한 해결책은 가격 할인이 아닌 실제 가격에 맞는 정당한 가격에 대한 기준이 시급하다고 전했다.