신도시 프로젝트 등의 재무능력에 대한 요건 베트남에서 신도시 프로젝트, 주택지역 프로젝트 그리고 공단인프라 프로젝트를 진행하고자 하는 부동산사업자는 당해 프로젝트를 진행하기 위하여 일정한 “재무능력”을 갖추고 있어야 합니다. 구체적으로는 신도시 프로젝트와 공단인프라 프로젝트의 경우에는 전체 프로젝트 자금의 20%, 주택지역 프로젝트의 경우에는, 만약 당해 프로젝트의 사업부지가 20ha 미만인 경우라면 최소 전체 프로젝트 자금의 15%, 만약 당해 사업부지가 20ha 이상이라면 최소 전체 프로젝트 자금의 20%는 되어야 합니다. 그리고 이러한 재무능력의 입증은 투자자 자신에게 있습니다. 이러한 규정의 구체적 적용을 보면, 회사설립과 관련해서 투자자의 전체 프로젝트 자본에 대한 자기자본 비율의 요건으로 접근하고 있는 것으로 보이는데요, 신도시 및 공단인프라 프로젝트의 경우에는 자기자본비율이 20%, 그리고 주거지역 프로젝트의 경우에는 자기자본비율이 사업부지 면적에 따라 최소 15% 또는 20% 되어야 한다는 것입니다. 사실 이러한 규정은 기존에도 다른 법령에서 존재하고 있던 것을 재확인하는 내용인데, 실제 베트남에서 시행사업을 하는 대부분의 한국투자자들은 약 20% 정도의 범위에서 자기자본을 정하고 있습니다. 예를 들어 부동산개발 프로젝트를 진행하기 위하여 소요되는 자금이 100,000,000 달러가 된다면, 그 중 최소 20,000,000 달러는 차입이 아닌 자기자본으로 조달하여야 한다는 것이지요. 한국에서 부동산 시행업을 하는 분들 중에는 한국법이 법정자본금이나 자기자본제한에 관한 규정을 두지 않는 관계로 자본금 1억 또는 2억의 작은 회사를 설립하고 실제로는 수 천억원의 프로젝트를 진행하는 경우도 있습니다. 그러나 베트남에서 시행사업을 진행함에 있어서는 상담한 금원의 종자돈이 없으면 부동산 사업을 진행할 수 없으므로 초기부터 명확하면서도 합리적인 자금조달 및 수지 계획을 세워두어야 합니다. 특히 최근 선분양금규제가 강화되고 있는 점을 생각하면 분양금 수령시기가 늦어질 수 밖에 없고, 실제 회사 자본금의 대부분이 토지대로 소요되는 점을 고려하면 실제 투입되는 공사대금의 상당 부분은 금융기관으로부터의 차입을 통하여 해결하지 않을 수 없는 실정입니다. 신도시 프로젝트 등의 양도 신도시, 주택지역 또는 공단인프라 프로젝트(이하 “신도시 프로젝트 등”이라 함)의 투자자들은 투자 진행에 장애요소가 발생한 경우, 프로젝트 진행일정과 내용에 따라 프로젝트를 계속하기 곤란한 사정이 발생한 경우, 당해 프로젝트의 투자자가 당해 프로젝트를 계속하기에 요건을 충족하지 못하게 된 경우에는 지방인민위원회에 당해 프로젝트의 양도를 허가하여 줄 것을 신청할 수 있습니다. 당해 프로젝트의 양도를 위해서는 몇 가지 조건들이 필요한데 시행령 10조에서 정한 사유가 존재하지 않을 것, 프로젝트는 이미 관련 규정에 따라 승인을 받았을 것, 그리고 당해 프로젝트를 위한 부지의 토지명도와 토지보상이 종결되고 기술인프라 공정이 승인된 프로젝트 진행일정과 내용에 따라 존재하고 있을 것 등이 그것에 해당합니다. 위 규정은 금년 5월 공표된 Decree 84/2007/ND-CP와 함께 외국투자자에게는 매우 중요한 법령의 하나인데, 위 Decree 84가 발효되기 이전에는 베트남 로컬 사업자들이 보유하고 있던 프로젝트를 외국인이 넘겨받아 사업을 하는 것이 불가능하였습니다. 그러나 위 법령의 발효는 기존에 이미 형성되어 있는 프로젝트를 외국투자자가 용이하게 이전받을 수 있는 길을 열어 놓음으로써 외국인은 다양한 방식으로 부동산개발 사업을 진행하거나 부동산개발 사업에 소요되는 시간을 상당히 감축할 수 있게 된 것입니다. 부동산개발 시장에는 로컬 회사가 인허가를 받아 진행하는 다수의 프로젝트가 있고 그 중 상당 수의 프로젝트가 법률상, 사실상 디폴트가 발생하고 있었으므로, 일정한 제약 조건이 있지만 외국인 투자자의 시장 진입을 허용하는 것은 시장의 효율성을 증대시키는 것으로 해석되고 있습니다. 이 때 프로젝트를 양수받을 수 있는 외국투자자에 관해서는 합작회사(JV)이거나 100% 외국투자법인 모두 가능한 것으로 규정하고 있습니다. 부동산관련서비스업 규정 베트남 부동산사업법은 부동산중개업을 하고자 하는 자는 1명 이상의 중개인 자격증소지자를 보유해야 하고, 부동산 감정평가업을 하고자 하는 자는 2명 이상의 감정평가 자격증소지자를 보유해야 한다는 등의 규정을 두고 있습니다. 그러나 현실적으로 법에서 규정한 것과 동일한 자격증 발급이 이루어지지 않아 부동산관련 서비스 회사의 설립과 관련하여 많은 논란이 있어 왔고, 현재 이와 같은 자격요건을 갖추고 있는 부동산회사는 존재하지 않습니다. 본 시행령은 이에 관하여 다음과 같은 경과규정을 두고 있습니다. ① 기존의 부동산회사는 계속 그 영업을 할 수 있고 ② 다만, 2009. 1. 1.까지는 법에서 정한 숫자의 자격증 소지자를 보유하고 있어야 하며 ③ 본 시행령 이후 2009. 1. 1. 사이에도 부동산관련 서비스 회사의 설립은 허용하기도 하되 ④ 2008. 12. 31.까지는 법에서 정한 자격증 소지자에 관한 규정에 따라 이를 보완해야 한다. 그런데 실무적으로 문제가 되는 부분은 한국에서 공인받은 부동산 중개인 소지자를 베트남 부동산사업법에서 정한 부동산 중개인 자격증 소지자로 인정할 수 있겠느냐는 것입니다. 부동산사업법이나 시행령은 이러한 내용에 관한 규정을 찾아볼 수 없고, 자격증 소지자는 베트남 교육기관에서 교육받은 내용을 함께 첨부하여 자격증 신청을 하는 점에서 보면, 외국의 자격증 소지자가 베트남에서 자격증 소지자로 인정되기는 어려울 것으로 보입니다. 다만 부동산중개인 자격증이 고도의 전문성을 요구하는 자격증은 아니므로 상호주의 원칙 등에 근거하여 한국에서의 자격증이 베트남에서도 용이하게 인정될 수 있는 실체적, 절차적 조항들이 마련되기를 기대하는 바입니다
하노이 땅값 개발차익 기대로 폭등세 하노이시가 오는 2030년까지 완료할 예정인 도시개발계획이 발표되면서 해당 지역의 땅값이 개발차익에 대한 기대감 등이 반영된 것 |
한동안 침체국면을 면치 못했던 베트남 수도 하노이의 땅값이 최근 폭등세로 돌아선 것으로 나타났다. 구체적인 예로 이달 들어 랑-화락, 하동, 자럼, 떠이호 등 하노이 일부 지역의 땅값이 지난달에 비해 평균 35% 가량 치솟았다. 또한 하동 구, 레쫑떤 지역의 경우 현재 ㎡당 땅값의 거래기준은 6천500만동(3천420달러)으로 지난달보다 2천200만동(1천160달러)이나 올랐으며, 당사 신도시 개발지구인 자럼과 떠이호 지역의 땅값도 ㎡당 2천500만동(1천310달러)로 지난달보다 700만동(363달러) 가량 인상되었다. 그 외에 외국인 밀집 거주지역인 시푸짜 지역의 현재 토지 거래가도 ㎡당 1억1천만동으로 지난달보다 3천100만동(1천580달러) 인상된 것으로 조사됐다. 이에 대해 관계전문가들은 “이는 하노이시가 오는 2030년까지 완료할 도시개발계획이 발표되면서 해당 지역의 땅값이 개발차익에 대한 기대감이 반영된 것”이라며, “앞으로 20년 동안 하노이시의 광역개발계획이 최근 발표되면서 개발차익을 노린 투기꾼들이 해당 지역 토지 매입에 경쟁적으로 나서면서 가격이 폭등세로 돌아섰다. 이런 추세라면 앞으로 폭등세가 상당기간 지속될 가능성이 높다”고 내다봤다 |
호치민시 부동산가 최고치 8,100만동/sq.m 푸미흥 신도시 등 그밖에 대부분의 지가는 작년과 대동소이 | |||
최근 2010년 1월 1일을 기해 공개될 호치민 시 공시지가 청사진이 나왔다. 현재 공개된 2,719여개 주요 도로변 공시지가는 작년과 비슷한 수준으로 이 중 특히 1군 Nguyễn Huệ, Đồng Khởi, Lê Lợi 거리변 지가가 sq.m 당 8,100만으로 여전히 최고치 기록하고 있으며, 최저치는 Cần Giờ 현 일부 지역으로 sq.m 당 120만동 수준이다. 한편 동서대로와 접하는 6군과 8군, 그리고 12군과 빈떵 군 4개 도로변 (기초 인프라 완비), 4군과 8군, 그리고 구찌 일부 지역만 상승조절된 반면 푸미흥 신도시 등 그밖에 대부분의 지가는 작년과 대동소이 하다.
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