부동산투자 / 글:이홍배

kimswed 2008.02.04 08:54 조회 수 : 2606 추천:676



신도시 프로젝트 등의 재무능력에 대한 요건 베트남에서 신도시 프로젝트, 주택지역 프로젝트 그리고 공단인프라 프로젝트를 진행하고자 하는 부동산사업자는 당해 프로젝트를 진행하기 위하여 일정한 “재무능력”을 갖추고 있어야 합니다. 구체적으로는 신도시 프로젝트와 공단인프라 프로젝트의 경우에는 전체 프로젝트 자금의 20%, 주택지역 프로젝트의 경우에는, 만약 당해 프로젝트의 사업부지가 20ha 미만인 경우라면 최소 전체 프로젝트 자금의 15%, 만약 당해 사업부지가 20ha 이상이라면 최소 전체 프로젝트 자금의 20%는 되어야 합니다. 그리고 이러한 재무능력의 입증은 투자자 자신에게 있습니다. 이러한 규정의 구체적 적용을 보면, 회사설립과 관련해서 투자자의 전체 프로젝트 자본에 대한 자기자본 비율의 요건으로 접근하고 있는 것으로 보이는데요, 신도시 및 공단인프라 프로젝트의 경우에는 자기자본비율이 20%, 그리고 주거지역 프로젝트의 경우에는 자기자본비율이 사업부지 면적에 따라 최소 15% 또는 20% 되어야 한다는 것입니다. 사실 이러한 규정은 기존에도 다른 법령에서 존재하고 있던 것을 재확인하는 내용인데, 실제 베트남에서 시행사업을 하는 대부분의 한국투자자들은 약 20% 정도의 범위에서 자기자본을 정하고 있습니다. 예를 들어 부동산개발 프로젝트를 진행하기 위하여 소요되는 자금이 100,000,000 달러가 된다면, 그 중 최소 20,000,000 달러는 차입이 아닌 자기자본으로 조달하여야 한다는 것이지요. 한국에서 부동산 시행업을 하는 분들 중에는 한국법이 법정자본금이나 자기자본제한에 관한 규정을 두지 않는 관계로 자본금 1억 또는 2억의 작은 회사를 설립하고 실제로는 수 천억원의 프로젝트를 진행하는 경우도 있습니다. 그러나 베트남에서 시행사업을 진행함에 있어서는 상담한 금원의 종자돈이 없으면 부동산 사업을 진행할 수 없으므로 초기부터 명확하면서도 합리적인 자금조달 및 수지 계획을 세워두어야 합니다. 특히 최근 선분양금규제가 강화되고 있는 점을 생각하면 분양금 수령시기가 늦어질 수 밖에 없고, 실제 회사 자본금의 대부분이 토지대로 소요되는 점을 고려하면 실제 투입되는 공사대금의 상당 부분은 금융기관으로부터의 차입을 통하여 해결하지 않을 수 없는 실정입니다. 신도시 프로젝트 등의 양도 신도시, 주택지역 또는 공단인프라 프로젝트(이하 “신도시 프로젝트 등”이라 함)의 투자자들은 투자 진행에 장애요소가 발생한 경우, 프로젝트 진행일정과 내용에 따라 프로젝트를 계속하기 곤란한 사정이 발생한 경우, 당해 프로젝트의 투자자가 당해 프로젝트를 계속하기에 요건을 충족하지 못하게 된 경우에는 지방인민위원회에 당해 프로젝트의 양도를 허가하여 줄 것을 신청할 수 있습니다. 당해 프로젝트의 양도를 위해서는 몇 가지 조건들이 필요한데 시행령 10조에서 정한 사유가 존재하지 않을 것, 프로젝트는 이미 관련 규정에 따라 승인을 받았을 것, 그리고 당해 프로젝트를 위한 부지의 토지명도와 토지보상이 종결되고 기술인프라 공정이 승인된 프로젝트 진행일정과 내용에 따라 존재하고 있을 것 등이 그것에 해당합니다. 위 규정은 금년 5월 공표된 Decree 84/2007/ND-CP와 함께 외국투자자에게는 매우 중요한 법령의 하나인데, 위 Decree 84가 발효되기 이전에는 베트남 로컬 사업자들이 보유하고 있던 프로젝트를 외국인이 넘겨받아 사업을 하는 것이 불가능하였습니다. 그러나 위 법령의 발효는 기존에 이미 형성되어 있는 프로젝트를 외국투자자가 용이하게 이전받을 수 있는 길을 열어 놓음으로써 외국인은 다양한 방식으로 부동산개발 사업을 진행하거나 부동산개발 사업에 소요되는 시간을 상당히 감축할 수 있게 된 것입니다. 부동산개발 시장에는 로컬 회사가 인허가를 받아 진행하는 다수의 프로젝트가 있고 그 중 상당 수의 프로젝트가 법률상, 사실상 디폴트가 발생하고 있었으므로, 일정한 제약 조건이 있지만 외국인 투자자의 시장 진입을 허용하는 것은 시장의 효율성을 증대시키는 것으로 해석되고 있습니다. 이 때 프로젝트를 양수받을 수 있는 외국투자자에 관해서는 합작회사(JV)이거나 100% 외국투자법인 모두 가능한 것으로 규정하고 있습니다. 부동산관련서비스업 규정 베트남 부동산사업법은 부동산중개업을 하고자 하는 자는 1명 이상의 중개인 자격증소지자를 보유해야 하고, 부동산 감정평가업을 하고자 하는 자는 2명 이상의 감정평가 자격증소지자를 보유해야 한다는 등의 규정을 두고 있습니다. 그러나 현실적으로 법에서 규정한 것과 동일한 자격증 발급이 이루어지지 않아 부동산관련 서비스 회사의 설립과 관련하여 많은 논란이 있어 왔고, 현재 이와 같은 자격요건을 갖추고 있는 부동산회사는 존재하지 않습니다. 본 시행령은 이에 관하여 다음과 같은 경과규정을 두고 있습니다. ① 기존의 부동산회사는 계속 그 영업을 할 수 있고 ② 다만, 2009. 1. 1.까지는 법에서 정한 숫자의 자격증 소지자를 보유하고 있어야 하며 ③ 본 시행령 이후 2009. 1. 1. 사이에도 부동산관련 서비스 회사의 설립은 허용하기도 하되 ④ 2008. 12. 31.까지는 법에서 정한 자격증 소지자에 관한 규정에 따라 이를 보완해야 한다. 그런데 실무적으로 문제가 되는 부분은 한국에서 공인받은 부동산 중개인 소지자를 베트남 부동산사업법에서 정한 부동산 중개인 자격증 소지자로 인정할 수 있겠느냐는 것입니다. 부동산사업법이나 시행령은 이러한 내용에 관한 규정을 찾아볼 수 없고, 자격증 소지자는 베트남 교육기관에서 교육받은 내용을 함께 첨부하여 자격증 신청을 하는 점에서 보면, 외국의 자격증 소지자가 베트남에서 자격증 소지자로 인정되기는 어려울 것으로 보입니다. 다만 부동산중개인 자격증이 고도의 전문성을 요구하는 자격증은 아니므로 상호주의 원칙 등에 근거하여 한국에서의 자격증이 베트남에서도 용이하게 인정될 수 있는 실체적, 절차적 조항들이 마련되기를 기대하는 바입니다

 

하노이 땅값 개발차익 기대로 폭등세

하노이시가 오는 2030년까지 완료할 예정인 도시개발계획이 발표되면서 해당 지역의 땅값이 개발차익에 대한 기대감 등이 반영된 것
한동안 침체국면을 면치 못했던 베트남 수도 하노이의 땅값이 최근 폭등세로 돌아선 것으로 나타났다.
구체적인 예로 이달 들어 랑-화락, 하동, 자럼, 떠이호 등 하노이 일부 지역의 땅값이 지난달에 비해 평균 35% 가량 치솟았다.
또한 하동 구, 레쫑떤 지역의 경우 현재 ㎡당 땅값의 거래기준은 6천500만동(3천420달러)으로 지난달보다 2천200만동(1천160달러)이나 올랐으며, 당사 신도시 개발지구인 자럼과 떠이호 지역의 땅값도 ㎡당 2천500만동(1천310달러)로 지난달보다 700만동(363달러) 가량 인상되었다. 그 외에 외국인 밀집 거주지역인 시푸짜 지역의 현재 토지 거래가도 ㎡당 1억1천만동으로 지난달보다 3천100만동(1천580달러) 인상된 것으로 조사됐다.
이에 대해 관계전문가들은 “이는 하노이시가 오는 2030년까지 완료할 도시개발계획이 발표되면서 해당 지역의 땅값이 개발차익에 대한 기대감이 반영된 것”이라며, “앞으로 20년 동안 하노이시의 광역개발계획이 최근 발표되면서 개발차익을 노린 투기꾼들이 해당 지역 토지 매입에 경쟁적으로 나서면서 가격이 폭등세로 돌아섰다. 이런 추세라면 앞으로 폭등세가 상당기간 지속될 가능성이 높다”고 내다봤다

 

 

호치민시 부동산가 최고치 8,100만동/sq.m

푸미흥 신도시 등 그밖에 대부분의 지가는 작년과 대동소이

최근 2010년 1월 1일을 기해 공개될 호치민 시 공시지가 청사진이 나왔다. 현재 공개된 2,719여개 주요 도로변 공시지가는 작년과 비슷한 수준으로 이 중 특히 1군 Nguyễn Huệ, Đồng Khởi, Lê Lợi  거리변 지가가 sq.m 당 8,100만으로 여전히 최고치 기록하고 있으며,  최저치는 Cần Giờ 현 일부 지역으로 sq.m 당 120만동 수준이다. 한편 동서대로와 접하는 6군과 8군, 그리고 12군과 빈떵 군 4개 도로변 (기초 인프라 완비), 4군과 8군, 그리고 구찌 일부 지역만 상승조절된 반면 푸미흥 신도시 등 그밖에 대부분의 지가는 작년과 대동소이 하다. 

 

21세기 위성도시 개발의 최적 요충지, 혹몽 (Hoc Mon)

혹몽 현 (Huyện Hóc Môn)은 호찌민 시를 구성하는 25군·현 가운데 하나로, 프랑스 항쟁기 때 공산당 애국열사들의 혁명 근거지이자 보호처가 되었던 18개의 ‘쩌우까우’ 재배마을이 있던 자리다. 지도상으로 보면 호찌민 시는 10시 20분 방향으로 날개

‘혹몽’ 현은 시 외곽지역인 구찌보다 개발이 덜 된 지역으로 현재 조성되고 있는 니쑤언 (Nhị Xuân) 신도시·공단과 22번 국로변 외엔 이렇다 할 산업시설도, 아파트 단지도, 위락시설도 없다. 혹몽 현의 심장부라 할 수 있는 혹몽 행정시 주변역시 우체국과 시장, 그리고 소규모 상가들이 고작이다. 고층건물은 눈을 씻고 봐도 찾기 어려운 실정. 더욱이 지난 97년 시 중심가에 가까운 주요 지역들은 이미 12군에 편입되어 타 지역에 비해 상대적으로 경제규모가 더욱 왜소해졌다. 하지만  호찌민 시가 이미 포화상태가 된 이상 이를 대체할 위성도시로 ‘혹몽’ 만한 곳이 없기 때문에 투자자들이 한 시도 이곳에 눈을 떼지 않고 적당한 시기가 오기만을 기다리고 있다.

혹몽 가는 길
‘혹몽’ (Hóc Môn)으로 가려면 공항근처 떵빈 군에서 꽁화 (Cộng Hòa) 길을 따라 달리면 된다. 꽁화 St.는 떵빈, 떵푸, 12군, 학몽, 구찌, 그리고 캄보디아 국경지역인 목바이 등 호찌민 시 서쪽방향의 캄보디아 내륙 지방으로 향하는 핵심도로다. 하지만 이 길은 떵빈군을 통과할 때는 꽁화, 떵빈 공단이 있는 떵푸 군부터는 쯩찐 (Trường Chinh)이라는 이름으로 바뀐다. 그리고 12군을 지나 학몽 현부터는 시내도로가 아닌, 22번 국로 (Quốc Lộ 22)로 불리운다. 도로상으로는 꽁화 -> 쯩찐 -> 22번 국로를 따라, 지역상으로는 공항근처 떵빈 군에서 시작하여 -> 떵푸 군 -> 12 군 -> 혹몽 현에 이른다.

행정편제
혹몽은 지난 1997년 4월 1일 지금의 행정체계 (11개의 읍과  1개 행정시)를 완비했다. 즉 혹몽 지역은 행정구역상 니빈 (Nhị Bình), 쑤언터이동 (Xuân Thới Đông), 쑤언터니틍 (Xuân Thới Thượng), 쑤언터이성 (Xuân Thới Sơn), 바딤 (Bà Điểm), 동탄 (Đông Thạnh), 떵힙 (Tân Hiệp), 터이땀통 (Thới Tam Thôn), 쭝짠 (Trung Chánh), 떵쑤언 (Tân Xuân), 떵터이니 (Tân Thới Nhì) 등 11개의 ‘싸’ (xã;읍)와 이곳 행정의 요람인 ‘혹몽 시’ (thị trấn Hóc Môn)으로 구성되어 있다.
혹몽의 역사
“Hóc Môn”은 “hóc hẻm có nhiều cây môn”의 줄임말로 ‘토란이 많이 나는 협소한 지역’이란 뜻을 가지고 있다. 실제로 19세기 초까지만 해도 이곳은 호랑이가 출몰하는 살벌한 지역이었다. 특히 지난 1698년 윙 (Nguyễn) 황실이 윙흐우깐 (Nguyễn Hữu Cảnh) 옹을 남부에 파견, 사이공을 개척할 때까지만 해도 아직까지 혹몽 현은 이름조차 없는 황무지와 늪지에 불과했다. 하지만 1731년까지 윙 왕조의 봉건정치에 불만을 품은 농민들이 이곳으로 대거 이주, 쩌우까우를 재배하는 18개의 마을을 형성하면서 발전해나가기 시작했다.


현재의 혹몽은
현재 혹몽은 호찌민 시 근교 가운데 가장 유력한 주택지구중에 하나다. 호찌민 시 중심가에서 거리가 대단히 가까울 뿐만 아니라 최근 한창 주가를 높이고 있는 구찌지역과 연계하여 양 지역의 교두보로서의 역할을 할 수 있는 지역이기 때문. 실제로 이곳에는 Việt Tân, Hoàng Hải,  Đại Hải, Anh Toàn,  Thịnh Hưng Phú, Nhà Gò Môn 사 등 베트남 현지기업들이 추진하는 크고 작은 수십여 개의 주거단지 공사와 몇몇 공단 (Nhị Xuân, Xuân Thới Sơn 등)이 건설 중이다.

혹몽의 명소들

니쑤언 (Nhị Xuân) 신도시 공단-지난 2003년부터 공단조성 허가와 건설이 시작된 이곳은 총 54.1 핵타 (공단 33.8 핵타)의 면적에 약 1만여명의 근로자가 일할 수 있는 규모로 건설되고 있다. 그 외 공장 근로자 3천여명이 생활할 수있는 니쑤언 주거단지 (23.7 핵타)도 더불어 지어지고 있다.

응아바용 (Ngã Ba Giòng) 역사유적지-1698년경에 세워진 18개의 쩌우까우 재배마을 가운데 하나다. 남끼커이응이어 (khởi nghĩa Nam kỳ -23/11/1940) 항쟁 실패로 프랑스 당국의 탄압이 극심하던 이곳은 프랑스 식민통치시대의 잔혹한 현장을 생생하게 관찰할 수 있는 곳이다. 이 지역 주민들은 탄압이 가혹해질 수록 불굴의 정신으로 거세게 저항해 특히 많은 희생자를 냈다. 1975년 해방 후 정부는 불굴의 희생정신이 어린 이곳을 열사추모유적지로 신속히 재건했다.
● 주소; ấp 5, xã Xuân Thới Thượng, Hóc Môn

바디임 (Bà Điểm); 쩌우까우 재배마을 (Vườn trầu cau)  -사이공 300년 발전사와 궤를 함께 하는 바딤 (Bà Điểm)은 18세기초 혹몽 지역에 산재한 18곳의 구장잎 재배마을 가운데 하나다. 베트남인들은 전통적으로 구장 (Trầu)잎에 까우 (Cau) 열매를 말아 씹는 습관이 있기 때문에 어디나 이 식물을 재배하는 마을이 있게 마련. 하지만 현재는 대부분 사라지고 이곳 한 곳만 남았다.
혹몽 사람들은 예로부터 애국정신이 투철하여 고된 노동과 빈곤한 삶 속에서도 호찌민 시 중심가에서 10km 1930 - 40년대는 이곳에서 윙방끄 (Nguyễn Văn Cừ), 팡당르우 (Phan Ðăng Lưu), 하휘떱 (Hà Huy Tập), 보방떵 (Võ Văn Tần), 윙티민카이(Nguyễn Thị Minh Khai), 호앙구억비엣 (Hoàng Quốc Việt), 레유언 (Lê Duẩn) 등 이곳으로 찾아오는 애국혁명열사들을 돕고 그들에게 근거지를 제공해온  유서 깊은 마을이다.
특히 이 지역사람들은 프랑스 식민통치시절 팡꽁헝 (Phan Công Hớn) 옹과 윙방과 (Nguyễn Văn Quá) 옹이 이끌던 쯩딘-쯩귄 (Trương Định–Trương Quyền;1859 – 1870), 윙안투 (Nguyễn Anh Thủ ;1871), 므이땀통브언쩌우 (Mười tám thôn vườn trầu ;1885) 항쟁 등의 최선봉에서 악명높은 혹몽 현 관리 쩡뜨까 (Trần Tử Ca)를 제거하는 등 혁명운동에 남다른 열심을 보였다. 
호앙팝 (Hoằng Pháp) 사 :규모가 웅장할 뿐만 아니라  외관이 대단히 아름다운 사찰이다.
● 주소 :  Thành Ong Năm, xã Tân Hiệp, huyện Hóc Môn, Thành phố hồ chí minh  ● Tel : 08-8914072
  
약호앙사 (Chùa Giác Hoàng) -Mai Công Bình 옹이 200여년 전에 창건한 이 사찰은 윙 왕조시대의 남부사찰건축양식을 고스란히 간직한 유서깊은 곳이다. 
● 주소; 26/7 ấp Tiền Lân, xã Bà Điểm, huyện Hóc Môn,
  
쩡득팅빙 (Chơn Đức Thiền Viện)사-Thích Từ Quang 대사가 1967년 건립한 사찰. 이곳에서 기도하면 효험이 있다는 소문과 함께 외관도 아름다워 지금도 많은 사람들이 찾고 있다.
● 주소 : số 43/1 ấp Thới Tây II, xã Tân Hiệp, huyện Hóc Môn, Thành phố hồ chí minh   ● Tel : 891-4713

팡꽁헝 (Phan Công Hớn) 사당 -팡꽁헝 옹은 1830년 바딤 출신으로 프랑스 식민통치에 항거한 영웅열사다.

 

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