베트남 정부는 부동산시장 규제 차원에서 아파트 분양 시기에 대한 감독을  강화하였고, 이러한 조치는 부동산 시행사가 금융조달 비용을 높이지 않고는 시행사업을 추진할 수 없는 상황으로 만들었습니다. 그리고 지난 몇 달 동안 베트남에서는 유례없는 동화 부족현상이 발생하였고, 베트남 은행의 동화 대출금리가 한때 연 23%가 되기까지 했는데, 사정이 이러하다 보니 베트남 기업들 그 중에서도 부동산 시행사들의 경우 극심한 자금조달의 어려움을 겪게 되었고, 기획단계에 있거나 진행하고 있는 프로젝트의 사업중단을 고려하기까지 하였습니다.   부동산 시행사들은 이러한 상황에서 회사채 발행이라는 방법으로 자금조달을 추진하기에 이르렀는데요, 언론에 보도된 몇 가지 기사를 보도록 하겠습니다. ① A주식회사는 호치민시 쩐흥다오에 소재하는 고급 부동산 프로젝트 개발을 위하여7,200억동 상당의 사채권 발행에 성공하였다. ② B 개발회사는 호치민시 1군에 소재하는 황금(golden) 프로젝트를 진행하기 위하여 1조동 상당의 회사채를 성공리에 발행하였다. ③ 투자자C는 아파트채권(apartment bonds)을 발행하여 자금조달에 성공한 5회의 경험이 있다. ④ 8군에 프로젝트를 진행하는D 개발회사는 사채권 1개당 5억동에 발행하였는데, 사채권자는 분양가 대비 5% 할인된 가격으로 아파트를 구매할 수 있는 선택권이 있다.  ⑤ E 회사는 액면가 15억동의 회사채를 발행하였는데, 이율은 월 1%이다. 베트남 기업들이 회사채를 발행하는 이유로, ① 다양한 투자자로부터 장기로 자금을 조달할 수 있다는 점, ② 조달금리가 대출에 비하여 저렴하고 회사가 사채권 원리금의 상환과 관련하여 융통성있는 구조를 만들 수 있는 점, ③ 회사채 발행을 통한 자금조달은 대출과 달리 자금중개기관을 통하지 않은 직접금융의 일종이고, 회사채는 유가증권으로서 유통시장에서 자유롭게 거래가 됨으로서 회사가 자금조달과 관련하여 주도적인 지위에 설 수 있는 점을 들 수 있습니다. 이러한 내용은 회사채 발행의 일반적인 내용에 해당하는데요 베트남에서는 이러한 일반적 장점 이외에 달리 특별한 이유가 있는 것으로 생각됩니다. 위에서 열거된 내용의 회사채는 2가지로 나누어질 수 있는데, 일반 회사채와 분양권과 연계된 회사채입니다. 분양권과 연계된 회사채는 부동산 시행사가 분양에 관한 규정을 회피하기 위한 방안으로 발전하고 있습니다. 베트남 주택법과 부동산사업법에 따르면, 부동산 시행사가  주택의 분양금을 지급 받을 수 있는 시점을 기초공사가 마무리된 이후로 규정하고 있기 때문입니다. 부동산 시행사가 발행하는 회사채의 조건을 보면, 통상 분양이 가능한 시점까지의 자금조달이 목적이므로 단기채의 회사채이고, 월 1% 상당의 이자를 지급하며, 이자지급 방식과 관련해서는 이표(coupon)가 존재하지 않고 만기에 전액 지급되며, 선택권(option)을 행사하는 경우 분양가 대비 월 1% 정도에 상응하는 할인된 가격으로 아파트 분양계약을 체결할 수 있는 권리를 부여합니다(만기가 5개월이면, 사채권 보유자는 분양가 대비5% 할인된 가격으로 매수할 있음). 그리고 분양계약의 시점은 프로젝트의 인프라 공사가 종결된 시점에 체결하도록 하여 분양시기에 관한 법령의 규제를 회피할 수 있는데, 분양권과 연계된 회사채를 발행하는 회사는 내심 회사채 투자자가 아파트 분양계약을 체결하여 회사채 원리금을 상환하는 상황이 되지 않기를 바라는 것 같습니다. 실제로는 분양시기를 앞당기는 효과가 발생한다는 것입니다.   한편, 회사채는 유가증권으로서 전전양도가 가능하므로 회사채 투자자의 입장에서는 유통시장에서 회사채 양도를 함으로써 실제 분양권 전매와 같은 방식으로 투자수익을 올릴 수 있습니다. 그러나 분양권과 연계된 회사채라고 해도 이러한 사채는 담보부사채는 아니고 여전히 무담보사채에 해당하는 것으로 생각됩니다. 베트남 기업법과 회사채발행에관한 시행령 등에 의하면, 회사채는 크게 전환사채와 전환사채가 아닌 사채로 구별됩니다. 분양계약을 체결할 수 있는 권리와 같은 선택권(option)이 부여된 전환사채가 아닌 사채는 주식회사만이 발행할 수 있다고 규정하고 있습니다. 한편 한국에서는 유한회사는 회사채를 발행할 수 없는 것으로 해석되는데, 베트남에서는 유한책임회사 역시 회사채를 발행할 수 있으므로 유한책임회사가 분양권과 연계되지 않은 사채권을 발행하는 것은 문제될 것이 없으나 분양권과 연계된 회사채를 발행하기 위해서는 발행회사는 주식회사의 형태를 갖추어야 합니다.   또한 회사채는 회사가 운영을 시작한 때로부터 1년이 경과되어야 발행되고, 공모와 관련해서는 국가증권위원회의 승인을 받아야 하는 등 몇가지 까다로운 조건이 있는데 법에서 정한 요건을 충족하거나 감독기관의 규제에 적절히 대처하기 위해서는 회사채의 구조설계 시 컨설팅 기관의 자문이 필요한 것으로 보입니다. 어쨌든 베트남 변호사들은 기본적으로 분양권과 연계된 회사채를 발행하는 것 자체는 적법한 것으로 평가하고 있으나, 다만 발행구조를 어떻게 하느냐에 따라 그 결론이 달라질 여지는 있습니다.   회사채발행에 관한 시행령은 외국투자기업 역시 사채권을 발행할 수 있다고 규정하고 있습니다. 그러나 위에서 본 바와 같이 주식회사만이 분양권과 연계된 회사채를 발행할 수 있으므로 일반 사채가 아닌 분양권과 연계된 회사채를 발행하기 위해서는 당해 외국투자기업은 주식회사이어야 합니다. 한편 외국인은 분양권과 연계된 회사채를 매입할 수 있을 것인가가 문제됩니다. 이는 원칙적으로 회사채 발행조건과 계약상의 문제인데요, 관계 법령은 외국법인과 외국인은 회사채를 매입할 수 있다고 규정하고 있으므로  회사채를 매입하는 것 자체는 문제가 되지 않는다고 생각됩니다. 다만, 외국인은 주택을 분양받을 수 없으므로 분양계약을 체결할 권리 자체는 의미가 없을 것입니다. 그러나 실무에서는 장기임차권을 체결할 권한을 부여하는 것이 가능하다고 홍보하는 발행회사도 존재한다고 하는데요, 경우에 따라 외국인이 사채권을 인수하여 장기임차권을 취득할 수는 있을 것으로 보입니다. 반면 이러한 사정은 그만큼 부동산 시행사들의 자금조달 여건이 좋지 않다는 것을 반증하는 것이 아닐까 생각되기도 합니다.

임대사무실비, 작년의 50% 수준

A 급 임대사무실비, 작년에 비해 50% 이상 떨어진 41 USD/sq.m /(월). 시간이 지남에 따라 30$/sq.m 가까이 떨어질 수도 . . . . 호찌민 시 임대사무실 가격이 작년 동기 대비 1/2로 뚝 떨어졌다. 작년의 경우 A 급 사무실 평균가는 80 USD/sq.m/tháng (관리비와 VAT 세 제외) 당시 임대사무실에 대한 수요가 급증함에 따라 일부 경제 전문가들은 2008년 말 가격이 100$/sq.m에 육박할 거라는 전망을 놓기도 했다. 하지만 예상과 달이 금년 2월 들어 임대사무실 수요가 급감하는 추세다. 부동산 투자자문사인 CBRE 측 보고에 의하면 현재 A급 임대사무실 가격은 작년에 비해 50% 이상 떨어진 41 USD/sq.m /(월)에 거래되고 있으며 시간이 지남에 따라 30$/sq.m 가까이 떨어질 수 있음다고 진단했다. 만일 이런 예측이 현실로 닥칠 경우 금년도 A 급 임대사무실 가격은 B 급 사무실 (작년동기 대비)의 절반 가격에도 못미치게 된다. 한편 Savills VN 실장 Robert Mac Donald 씨는 B 급 임대사무실 임대비에 대해, "2008년도의 경우 65-70 USD/sq.m/(월) 이던 것이 지금은 30-35 USD/sq.m/(월) 수준"이라며 그 원인으로 임대사무실 공급 과잉과 세계경제 위축으로 인한 수요 급감을 들었다. 또한 그는, "현재 각부동산 업체들은 살아남기 위해 각종 우대정책 및 가격하락 경쟁을 펼치고 있다. 그 결과 조만간 동남아 지역에 산재한 국외 기업들이 임대비가 상대적으로 저렴한 베트남으로 옮길 가능성이 커졌다. 실제로 작년의 경우 고가의 임대사무실비는 베트남 진출 투자장애요소 가운데 하나였다"고 부언했다.