요즈음 간간이 아파트 관리의 문제점들이 언론의 이슈가 되고 있다. 주요 쟁점은 관리비부과 산출기준의 불투명성, 유지보수기금의 운용, 공용면적의 소유권 문제, 주차장, 편의 공간 및 시설의 용도 전용 문제 등이다. 아직 민영아파트관리에 관한 관련법규 또는 분양계약서 상에 정확하게 언급되어 있지 않은 부분이 있어 시행사와 입주자 간에 의견의 대립이 있기도 하지만, 주로 시행사 또는 빌딩관리 용역회사가 규정대로 제대로 이행하지 않는 데 따른 문제이지 실제 법규상으로는 어느 정도 가이드라인이 정해져 있다고 볼 수 있다. 아파트빌딩 관리의 법적 구조에 대하여 간단히 살펴보기로 하자.

아파트관리에 대하여는 “주택법”과 건설부에서 정한 “아파트빌딩의 사용과 관리에 관한 규정”에 잘 명시되어 있다. 관리의 기본원칙은 주택법과 상기 규정에 준한 입주자 자체관리가 기본원칙이며, 관리운영에 따르는 비용은 자체적으로 조달하고 투명성과 공지를 원칙으로 한다. 단 관리비는 지방인민위원회에서 규정한 한도를 초과해서는 안된다. 우선 이 규정이 발효된(08년 6월) 이 후에 분양하는 모든 아파트는 분양계약 시에 “Internal Rules”를 분양계약서에 첨부하게 되어 있다. 이에는 시행사, 관리위원회(입주자대표기구), 관리용역회사, 아파트소유자의 의무와 권리, 금지사항, 관리비 부과, 전용면적과 공용(빌딩 내, 외부)면적 등에 관하여 명시하여 분양계약서에 첨부하도록 규정하고 있다. 만약 이 규정 발효 이 전에 분양한 아파트의 경우는 시행사 또는 관리위원회에서 안을 마련하여 입주자총회에서 사후 승인을 거쳐야 한다.

아파트 입주자총회는 최고 의결기관으로 입주 후 1년 이내에 첫 회의를 열도록 규정하고 있고, 총회에서 입주자대표위원선출, “Internal Rules”의 제․개정, 아파트관리회사의 선정, 운영에 관한 재무보고서 승인 등의 주요기능을 의결한다. 입주자총회에서 선출된 관리위원회는 입주자총회 주관, 입주자의 의견 수렴 및 권리보호, 관리용역회사 또는 건물유지보수 업체 등과의 계약체결, 관리용역회사의 관리 감독 등의 기능을 한다. 이 관리위원회는 선정 후 군 인민위원회에 등록하여야 하며 3년 이내의 임기를 가진다. 아울러 공용부분의 유지보수기금(분양가의 2%)은 관리위원회에서 위원회 대표와 위원회에서 지명한 타 1인과 공동명의로 은행구좌를 개설하여 투명하게 관리하여야 한다.

아파트 주민의 쾌적한 주거환경 및 효율적이고 투명한 관리를 위하여 무엇보다 경험 있고 전문적인 관리용역회사의 필요성이 더욱 요구되는 시점이다.