외국법인과 외국인의 베트남 주택소유  글 : 이주관 변호사
많은 사람들의 관심을 끌었던 베트남 외국인 주택 소유법안이 지난 2008년 6월 3일 국회에서 통과되었습니다. 이제 정식으로 베트남 외국인 주택소유법(Resolution on Pilot Scheme Permitting Foreign Organizations and Individuals to Purchase and Own Residential houses in Vietnam)이 된 본 법의 주요 내용은 베트남에 투자한 외국법인의 경우는 직원들의 주거목적으로 여러 채의 아파트를, 베트남에 투자한 투자자를 비롯한 몇몇 요건에 해당하는 외국인 개인의 경우는 주거목적으로 1채의 아파트를 살 수 있다는 것입니다. 이 법에 대해서는 많은 분들께서 관심을 가지셨던 것 같아 오늘은 베트남 외국인 주택소유법의 내용에 대해 말씀 드려볼까 합니다.


어떤 집을 살 수 있나 ? 아파트? 단독주택?
베트남 외국인 주택소유법은 외국인(‘외국법인 포함’, 이하 같음)이 아무 주택이나 살 수 있도록 허용하고 있지는 않습니다. 외국인이 소유할 수 있는 주택은 아파트에 한정됩니다. 베트남의 고급 주택 가운데는 마당이 넓은 단독주택 형태의 집들이 많고 이러한 집들은 ‘빌라’라고 불리면서 외국인들 가운데도 좋아하는 사람들이 많이 있는데 이러한 단독주택은 외국인의 소유가 허용되지 않습니다. 베트남 정부 당국자의 인터뷰 내용에 따르면 집은 조그맣게 짓고 마당은 넓게 잡아 토지를 과다하게 사용하는 것을 방지하고자 하는 등의 이유로 아파트만 외국인 소유의 대상으로 정했다고 합니다.


누가 살 수 있나 ? 외국투자 법인과 외국인 개인
외국투자 법인(부동산 사업 법인 제외)의 경우 직원들의 주거 목적을 위해 법인 명의로 아파트를 소유하는 것이 가능합니다. 이 경우 외국투자 법인은 투자허가서(Investment Certificate)를 발급 받았어야 합니다. 외국인 개인의 경우는 (1) 투자법에 따른 직접 투자를 한 외국인과 베트남 기업법에 따라 베트남에서 영업 중인 기업(외투기업, 베트남로컬기업 불문)에서 경영직을 맡은 외국인, (2) 베트남 대통령(President)으로부터 베트남에 기여한 공로가 있어 훈장을 수여 받은 외국인과 수상의 결정문에 기술된 바와 같은 특별한 공로가 인정된 외국인, (3) 베트남 사회경제분야에 종사하면서 대학졸업 이상의 자격과 베트남이 필요로 하는 기능을 가진 외국인, (4) 베트남인과 결혼한 외국인이 자신의 명의로 아파트를 소유하는 것이 가능합니다. 다만, 베트남에 1년 이상 거주할 수 있는 허가가 필요하고 위 요건에 해당함을 입증할 서류가 필요합니다. 이전의 초안과 비교하여 보면 명예시민, 외교관, 5년 이상 베트남에 거주한 외국인과 관련한 조항이 사라졌는데 특히 ‘5년 이상 베트남에 거주한 외국인’에게 주택 소유가 인정되지 않은 것은 오랫동안 베트남에 살아 오신 교민분들이 적지 않다는 점을 생각해 보면 조금 아쉽습니다. 한편, ‘경영직을 맡은 외국인’에서 ‘경영직(managerial position)’은 어디까지인지 등 쟁점이 될만한 사항이 있는 것으로 보이는데 자세한 내용은 하위법령에서 규율 될 것으로 전망됩니다.



어떤 권리를 갖나
베트남 외국인 주택소유법은 주택 소유와 관련한 외국인의 권리도 정하고 있는데 주요 내용을 살펴보겠습니다. 외국인 개인의 경우는 (1) 1채의 아파트를 소유할 수 있고 (2) 주택소유권 증서를 받은 날로부터 12개월이 지나거나 그 전이라도 베트남을 떠나게 된 경우에는 매도 또는 증여가 가능하며, (3) 유산으로 남겨 줄 수 있고, (4) 베트남에서 영업 중인 금융기관에 담보 제공할 수 있으며, (5) 다른 사람에게 주택 관리를 위임할 수 있고, (6) 주택소유권 증서의 발급 또는 재발급 신청을 할 수 있으며, (7) 베트남 법률에 따라 주택을 보수 또는 개량할 수 있고, (8) 국가의 결정에 따라 철거될 경우에는 보상을 받을 수 있으며, (9)외국인 주택소유법의 위반행위에 대해 분쟁해결을 청구할 권리가 있습니다. 한편 외국투자 법인의 경우에는 여러 채의 아파트를 살 수 있고 구입한 아파트를 근로자의 주거 목적으로 사용할 수 있습니다.

주택의 소유기간에 대해 보면, 개인의 경우 주택소유권 증서 발급일로부터 최장 50년의 기간 동안 주택을 소유할 수 있으며 구체적인 기간은 주택소유권 증서에 기재됩니다. 외국투자 법인의 경우에는 투자허가서(Investment Certificate)의 투자존속기간에 상응하는 기간 동안의 주택 소유가 인정됩니다.


주택 소유자의 의무
베트남 외국인 주택소유법은 주택을 소유한 외국인이 주택을 주거목적으로만 사용하도록 하고 이를 임대하여 주거나 사무실 등 다른 용도로 사용하는 것은 불허하고 있습니다. 또한 주택 소유권 증서의 발급절차를 지키고 주택 사용, 관리 등에 있어 공공복리나 타인의 권리를 침해하지 않도록 하며 거래와 관련한 세금, 공과금 등을 납부할 것 등을 정하고 있습니다.


주택 소유권 증서
주택 소유권 증서의 발급은 한국에서의 부동산등기부에 소유자로 기재되는 것과 비슷한 법률적 의미를 가질 것입니다. 외국인 명의로 주택 소유권 증서를 발급받기 위해서는 베트남어로 작성된 주택 매매계약서가 작성되어야 하고 그 밖에 몇 가지 서류가 필요합니다. 그리고 매도인이 부동산 사업을 하는 기업이라면, 이러한 기업(매도인)이 매수인을 위해 주택 소유권 증서의 발급 절차를 진행해 주도록 되어 있습니다. 외국인에 대한 주택 소유권 증서의 발급은 성 인민 위원회의 관할로 되어 있습니다.


그 밖에
베트남 외국인 주택소유법은 2009. 1. 1.부터 시행 예정입니다. 그리고 이 법은 5년간 시범적으로 운영되는 것으로 되어 있습니다. 다만, 5년이 지난 후에도 주택 소유권 증서에 기재된 기간 동안의 소유권은 인정되도록 하고 있고 이 때의 주택소유자의 권리의무는 베트남 법률에 따라 정하도록 되어 있습니다.
교민 여러분들의 평안과 건강을 기원합니다.(법무법인 정평)