새롭게 개정되는 토지법 중에서 주민들의 특별한 관심을 받고 있는 토지가격 감정에 관한 개정 토지법의 새로운 규정에 대해 보다 명확하게 알기 위해 , 베한타임즈 기자는 토지 관리청 부청장이신 다오중찡(Dao Trung Chinh) 과 인터뷰를 가졌다.

기자: 개정된 토지법은 어느 부분에 초점을 두고 진행이 되었는가?

찡 부청장: 개정 토지법은 여러 부분에 걸쳐 새롭게 수정 되었다. 그 중 도시와 지방 유관기관의 설계 계획과 토지 사용 계획 간의 연결성, 토지를 불하 받을 수 있는 대상의 축소와 임대 대상의 확대, 세대 및 개인에 대한 농지 임대 및 불하 지속, 국가의 토지 회수 조건과 철거 보상 제도의 명확성, 토지 사용권 등록에 대한 강제 등에 초점을 맞추어 개정 되었다.

기자: 국가의 토지 가격 감정 업무는 주민들이 관심을 갖고 있는 문제 중의 하나인데, 부청장께서는 현행 국가의 토지 가격 감정 제도에 불합리한 점이 있다고 보시는가?

찡 부청장: 현행 국가의 토지 가격 감정 제도에는 두 가지 불합리한 점이 있다. 첫 번째, 현재의 토지 가격을 규정하는 기간이 너무 긴 문제가 있다(토지 지가 표는 매년 공포되고 이 가격은 일년 내내 기준으로 삼게 된다). 부동산 시장 상황의 변화에 따라 시장 가격은 빠른 속도로 변동되지만 국가의 토지 가격은 지가 표에 규정된 대로 적용되기 때문에 시장 상황을 따라 잡을 수 없으며, 그에 대한 결과로 시장 가격보다 낮은 경우가 발생한다(이 현상은 대도시 일수록 심각하다). 이러한 현상은 국가 세수 손실을 초래하며 분쟁 발생 요인으로 작용하여 철거 업무 진도에 악영향을 주고 있다. 두 번째, 토지 가격 감정 기관 시스템이 형성이 되어 있음에도 업무 분장이 원활하지 않아 서로 중복되고 전문성이 높지 않다는 점이다. 국가의 토지 감정은 주로 회의 제도(유관기관)에 따라 이루어지고 있지만, 시장 상황을 관리, 감독, 업데이트하는 시스템이 마련되어 있지 않다. 토지 가격 자문기관의 숫자가 턱 없이 적고 가격 감정 전문가의 능력이 제한되어 있다.

기자: 개정 토지법에서, 토지 가격 감정 원칙은 어떠한 방향으로 실행 될 것인가 ?

찡 부청장: 토지 가격 감정의 원칙은 국가가 토지를 회수, 불하, 임대하는 시점에서 토지의 사용 목적을 고려하는 방향으로 개정될 것이다. 토지는 전 국민의 소유이며, 국가는 소유권을 대리하는 것이 원칙이므로 국가는 시장 제도에 부합해 토지 가격을 감정해야 한다. 정부는 토지 감정 가격과 경계 지역의 토지 가격 규정에 관한 방안을 규정해 각 성급 지방정부의 인민위원회가 지역의 토지 가격표를 공표하는 근거를 제시해야 한다.

기자: 토지 회수는 매우 복잡한 업무이다. 부청장께서는 임의적인 토지 회수 형태를 피하기 위해 어떠한 구제적인 근거가 필요하다고 보시는가?

찡 부청장: 현재, 우리는 국가가 토지를 회수하고 투자자 스스로 토지 사용권 양도에 대한 협의를 진행하는 제도를 시행하고 있다. 개정 토지법에 따르면 국방, 안보, 국가 이익, 공공이익, 경제 사회 발전 등에 관련된 목적으로 사용하기 위해 수용하는 토지를 명확하게 할 것이다. 연간 토지 회수 계획을 통해 각 성의 인민회의의 책임 소재를 규정할 것이다. 이러한 일련의 규정들은 토지 회수 업무 중에서 발생하는 임의적인 해석을 제한할 수 있을 것이다.

기자: 현재, 투자 진행이 일시 정지된 프로젝트 토지들에 대한 재회수 업무가 토지 임대료 명목으로 투자자가 지급한 금액을 지방 정부가 반환하지 못하는 이유로 어려움을 겪고 있다. 이 문제는 어떤 방향으로 극복할 예정인가?

찡 부청장: 국가로부터 불하나 임대를 받은 투자 프로젝트들 중 12개월 이상 계속해 토지 사용을 하지 않고 있거나 프로젝트 기안에 명시된 기한보다 24개월(실측된 토지를 인도 받은 시점부터) 이상 토지 사용 진도가 지연되는 프로젝트이면서, 국가 심의 기관으로부터 문서 형식의 승인을 받지 못한 프로젝트에 대해서는 이미 지급한 토지 사용료와 임대료는 반환을 받지 못하며, 토지에 관련된 투자금과 지상권은 인정을 받지 못한다. 당연히 객관적인 원인으로 인한 지연 상황에 대해서는 구제를 위한 구체적인 감사를 진행할 수 있다.



[베한타임즈- 타이황(Thai Hoang) 기자]