인기지역 공실률 5% 이내…은퇴이민, 조기유학 등 적극 추진

미국에서 불거진 서브프라임 모기지 사태로 인한 파장이 크다. 아직까지도 그 손실 규모 예측이 불분명할 정도로 여전히 위험 선상에 있다. 유럽 중앙은행과 미국의 연방준비은행이 이자율을 낮춰 파장을 막으려 하지만, 부동산 침체의 흐름을 쉽게 바꿀 수 있을 것 같지는 않다. 이러한 세계적인 추세에도 불구하고, 지난해 아시아 지역의 여러 나라들이 부동산 시장에서 오름세를 보여줘 선진국과는 대비되는 양상을 보이고 있다.

한국은행이 발표한 ‘2007년 해외부동산 취득현황’에 따르면 지난해 개인이 취득한 외국 부동산은 총 2689건(11억1000만 달러)로 전년에 비해 113% 증가했다. 특히 투자용 부동산은 전년에 비해 3배 이상 증가해 해외 부동산 투자에 대한 관심이 급증하고 있다. 이는 국내 부동산시장이 정체되고 있는 가운데, 꾸준한 성장세를 보이고 있는 해외 부동산의 가치가 재평가된 데에 비롯한다. 특히 동남아 부동산 시장은 세제 혜택 및 대출규제 완화 등 현지의 외국자본 유입 정책과 맞물려 활황을 보이고 있다.

이 중 필리핀은 동남아 국가 중 꾸준한 경제성장과 더불어 부동산 시장도 연 9~13% 정도의 상승률을 보이고 있어 눈길을 끈다. 필리핀 부동산 시장은 IMF 위기 이후 침체를 지속하다가 2004년부터 회복세에 들어갔으며, 마닐라 오피스의 공실률은 5%, 마카티는 1.5% 대를 보이고 있어 경기가 호전된 상황을 반증한다.

마카티 중심부에 있는 아얄라, 락웰 등 고급 콘도들의 분양가 및 거래가 상승세 또한 심상치 않다. 2005년만 해도 3.3㎡당 500만원 대에 거래되었던 것이, 2008년 3월 현재 7백만원 대 중반부터 8백만원 대 초반에 거래를 형성하고 있다. 물론 페소화 가치 상승에 기인한 측면이 크지만 콘도미니엄 가격의 상승 기조가 여전하다.

은퇴이민·조기유학 인기

최근 고유가, 원자재 파동 등 국제 경기 불안으로 소비자 물가가 하늘 높은 줄 모르고 치솟고 있다. 정부에서 서민물가안정 대책을 내놓았으나, 체감 경기는 여전히 냉랭하다.

필리핀은 1인당 국민소득이 1,500달러 정도다. 우리나라에 비하면 상대적으로 물가가 낮은 편이다. 관광지로 유명한 필리핀은 천연의 자연환경과 낮은 물가와 인건비 등으로 인해 은퇴 이민자들에게 매력적인 투자처로 인식되고 있다.
또 전 국민이 영어를 구사하는 영어권 국가다 보니 조기 유학에 대한 관심도 높아지고 있다. 단기 연수를 포함해 전체적인 우리나라 어학 연수생은 해마다 5명명 정도로 추산된다.

부동산시장이 호황을 보이는 만큼 투자용 부동산으로도 인기를 끌고 있지만, 천연의 자연환경과 생활 여건을 고려하면 주거용 부동산으로도 안성맞춤이다.

‘부동산 붐’ 계속될까

필리핀 경제는 2004년부터 4% 이상 성장하고 있으며, 지난해에는 7.3% 대의 성장을 기록했다. 아시아 개발은행(ADB)은 올해 필리핀 경제 성장률을 6% 대로 전망했다. 우리나라처럼 1997년 외환위기를 맞은 필리핀은 2006년 IMF를 졸업하면서 경기 회복세에 들어섰다. 또 최근 달러화 약세와 맞물려 페소화 강세가 이어지고 있다. 2004년 1달러에 56페소에 거래되던 것이 2008년 3월 현재 40페소까지 상승했다. IMF 이전 경기가 좋을 때에는 1달러에 26페소를 기록하고 있었다. 해외 부동산 투자에 있어 중요한 요소인 환율인데, 환차익까지 기대할 수 있는 형편이다.

필리핀의 부동산시장이 성장하고 있는 데에는 몇 가지 이유가 있다. 우선 콜센타와 BOP(Business Processing Outsource) 사업에 따른 유입 수요 증가, 발릭바얀(Balikbayan, 돈을 벌 목적으로 해외에서 일을 하고 돌아온 필리핀 사람)들의 부동산 수요 증가 등이다. 특히 발릭바얀이 필리핀으로 송금하는 자금은 해마다 증가해 연간 20조원에 육박한다. 이 중 60~70%가 주택 관련 자금으로 사용된다고 한다.

또 필리핀의 낮은 금리도 부동산 투자를 부추기고 있다. 지난해의 경우 1년 만기 정기예금 금리는 1~2% 대로, 부동산 임대수익이 새로운 수익원으로 각광받고 있다. 2007년 10월 기준으로 필리핀에서 평균적인 임대수익률은 11.23%로 예금금리보다 몇 배는 수익을 낼 수 있기 때문이다.

필리핀 부동산시장은 외환위기가 닥치기 전인 1995년 최고의 호황기를 누렸다. 당시 경제 개혁과 외국자본 유입으로 인해 고급 콘도미니엄의 가격이 최대 63% 가량 상승한 전력이 있다. 현재 부동산시장이 회복세를 보이고 있다고는 하나, 전성기 기대의 50% 수준에 머무르고 있어 성장 가능성을 엿볼 수 있다.

하지만 불안요소도 내재돼 있다. 필리핀은 제조업에 근간한 경제 기초 체력이 여전히 약한 편이며, 중산층이 소비의 주체로 더 확대되어야 할 과제를 안고 있다.

지난 3월 5일 수출입은행이 해외직접투자 잔액이 1억 달러 이상인 22개 주요 투자대상국에 대해 투자규모와 국가 위험도, 투자여건 등을 분석해 투자환경위험을 평가한 결과 필리핀은 방글라데시, 캄보디아, 스리랑카, 인도네시아 등과 같이 투자환경 위험이 ‘요주의’인 것으로 평가됐다. 아직 국가 위험도 측면에서 풀어야 할 숙제가 많은 것이다.

리스크 있지만, 상승률은 매력

주요 도시 중 하나인 마카티를 기준으로 보면 고급 콘도미니엄 가격이 2006년에는 10%, 2007년에는 12~13% 정도의 상승률을 보였다. 임대료도 올라 2006년에는 12%, 2007년에도 13~15%의 수익률을 발생시켰다. 마카티 지역의 콘도 임대료는 2003년부터 2007년까지 5년 동안 52%가 상승했다.

또 메트로마닐라의 주요 콘도미니엄의 연평균 수익률을 분석해 보면 20~30평형 대의 콘도미니엄이 가장 높은 수익률을 내고 있어 자금 부담도 크지 않다. 30평형 대의 임대료도 약 200만원으로 임대료도 적지 않다.

그리고 예전 필리핀항공 본사가 있던 자리에 짓기로 계획하고 있는 ‘The Eton Residences’는 분양 개시 3개월만에 판매를 거의 마무리 지을 정도로, 현재 부동산 경기는 좋은 편이다.

하지만 대외적인 국내투자위험도가 존재하고, 연 8~10% 정도의 외국인 담보대출 금리, 콘도미니엄 구입 시 2.7% 내외의 세금 발생 등 내부적인 문제와 국제환율변동 및 문화와 관습의 차이 등 투자시 고려해야 할 변수들이 많다.
우리나라 부동산 시장보다 높은 수익률을 기대할 순 있지만, 그 만큼의 리스크를 감수해야 한다.