고급 아파트 시장과 Chasm 현상


기존 예상대로 그리스를 출발한 재정 적자 관련 금융 위기는 쉽게 사그러 들지 않을 전망이다. 안전 자산으로서 달라 가격이 상승하기 시작했고 뒤 이어서 금까지 상승하기 시작하고 있다. 그리스에 이어서 포르투갈이 흔들리고 포르투갈과 전통적으로 결속되어 있는 스페인도 위험하다. 유럽 지역에서 이들 국가들과 금융적으로 밀접한 관계이며 재정적자 역시 만만치 않은 나라로서 영국도 위험하다.
단순한 유럽만의 이야기가 아니다. 일본의 경우 매년마다 세입이 100이면 세출은 200을 사용하고 있다. 물론 나머지 100은 국채발행이다. 전세계에서 일본이 재정적자 및 채권 규모가 가장 크다는 것이 당연한 일인데 현재 개략적인 국가 채무 규모가 GDP의 무려 217%를 육박하는 사실상 말도 안되는 국가이다. 지금 초저금리를 유지하고 있으니 다행이지 금리가 오르면 국가 도산이다.
현재로서는 지난해 급증한 달러 Trade 자금들의 복귀에 따라 달러 가치가 상승하고 있으나 미국 역시 만만치 않은 채무 국가이며 지난 금융 위기 당시 금융 기관들이 위험 채권을 돌려 막은 내역이 2012년 한꺼번에 만기 도래하는데 그 금액이 무려 12~14조불 수준이다.

상해 아파트시장 과거 흐름
지금 상해에 와서 오랜만에 가족과 함께 시간을 보내고 있다. 오랜만에 상해의 부동산 시장의 과거 흐름을 살펴 보면서 호치민 부동산 시장의 흐름과 비교하는 과정에서 상당히 유사한 경향이 나타남을 알 수 있었다.
중국이 개방한 직후에 상해에서 외국인이 임대가 가능한 아파트를 제한하고 해당 지역에 대하여 내국인의 출입을 제한한 바 있다. 중국이 개방하니 엄청난 해외 기업들이 앞 다투어 시장을 노크했고 당연히 한정된 공간에 엄청난 외국인 임대 수요를 기반하여 90년대 초중반 말도 안 되는 수준의 임대 시장을 이루었다.
90년대 초반 상해에서 호텔을 제외하고 유일하게 외국인의 임대가 허용된 주거 공간은 “신세계광장”과 “상해화원”이라는 두개의 아파트 단지였다. 아파트 단지라지만 건물이 2~3개동으로 한정되어 있어 수요에 비하여 공급이 태부족이었고 150평 수준의 아파트에 임대료는 3000불에서 4000불을 육박하였으며 일반 거주 지역에 몰래 숨어드는 외국인들을 찾아 내는 것이 공안의 일이었다.
외국계 투자자들의 지속적인 요청에 의하여 구베이 지역에 새롭게 명도성이라는 대형 아파트 단지가 96년 입주를 시작하였고 역시 임대 가격은 3000불~4000불을 육박하였다.
이러한 상해의 아파트와 외국인 투자자들의 관계는 97년 아시아 위기를 맞이하며 분위기가 확 바뀐다. 이전에는 임대할 아파트가 없어서 난리였다가 아시아 위기를 맞으며 외국인 투자자의 행렬이 급감하고 꺼꾸로 임대 수요가 사라지는 사태가 발생하였다.

게다가 중국 정부는 아시아 위기상황에서 외국인 투자자 유치를 위한 배려로서 외국인이 임대 가능한 아파트를 전폭적으로 개방하였다. 그러나 이미 시작된 수요 감소는 멈추지 않았고 정부의 외자 유치 정책에 따라 외국인 임대 수요를 목표하여 새롭게 개발되기 시작한 푸시 지역의 주요 아파트들은 미분양 사태를 맞이한다. 이에 따라 당시 분양된 신규 아파트들의 경우 평미당 약 4000위엔 (500불) 수준으로 시장에 출시되었다.

고급 아파트와 Chasm 현상
난데 없이 중국의 아파트 이야기를 기억도 못할 아파트 이름까지 들먹이며 말하게 되었는데 오늘 말하려는 내용은 부동산 시장의 Chasm에 대한 것이다.
“Chasm”이라는 것은 새로운 개념의 상품이 등장하였을 때 초기 수요가 형성되다가 어느 순간 수요가 사라지고 상당 기간이 흐른 후에 새롭게 수요가 창출되어 시장을 형성하는 수요의 골짜기 현상을 말한다. 즉 신개념에 대하여 초창기 수요와 실제 시장을 형성할 본격 수요간의 시간상 및 개념상의 거리를 의미한다. 이러한 Chasm때문에 많은 신기술 벤쳐기업들이 울고 웃는다.
개방이 갓 시작된 초기에 있어서 아파트라는 상품은 중국인에게는 생소한 신개념 상품이었다. 이에 대하여 중국 본지인의 거주 수요는 전무하였으며 외국인 거주 수요가 전부였다. 외국인 수요는 아시아 경제 위기라는 외풍에 크게 영향을 받았고 개발자들의 기대와 달리 수요는 급감한다. 그리고 새로운 수요층이 등장할 때까지 공급 과잉 현상과 부동산 가치 하락 현상은 지속된다. 즉 제대로 된 수요와 가격을 찾아가는 Chasm 기간이다.
위에 언급한 모든 상해 아파트들의 현재 주요 소유주와 거주민은 중국 현지인들이다. 즉 실질적인 중국 본지인의 거주 수요에 의하여 임대가격과 거래가격이 결정되고 있다. 그리고 이러한 Chasm 기간이 외국인 수요가 급감한 97년 이후 약 3년간 나타났다. 이후 중국의 아파트 주요 수요층은 구매와 거주 동일하게 내국인이 중심이 되었으며 이러한 추세는 지금도 지속되고 있다.

호치민 고급 아파트 전망
푸미흥 지역에 있는 아파트들이 07년 폭발적인 외국인 임대 수요에 힘입어 임대 가격이 폭등하고 아파트 거래 가격도 폭등하였다. 08년 경기 과열과 뒤이은 국제 금융 위기에 외국인 진입 감소가 시작되었으며 이에 따라 1차적으로 임대 가격이 폭락세를 보였고 가격 하락이 시작되었다. 푸미흥 지역이나 사이공펄을 비롯한 고급 아파트의 임대료 시세가 지금도 1500불 수준을 유지하고 있는데 이 가격에 아직까지는 베트남 현지인이 매입하고 거주하는 경우는 있어도 임대하여 거주하는 경우는 비교적 드물다.

베트남 부동산 시장에 대하여 많은 분들이 궁금해 하는 것이 가격의 적절성이다. 가격이라는 것이 수요과 공급에 의하여 결정되는 것인데 과거의 수요는 제대로 된 수요라기 보다는 초기의 외국인 임대 수요에 기반하여 있었으며 이를 반영한 가격 형성을 향후 가격 형성의 근간으로 보기에는 무리가 있다.
현재 호치민시에 9000여개의 아파트가 분양물로 나와있으며 실제 판매된 수량은 1800개에 불과하다고 한다. 계산하기 나름이겠지만 기존 400만 인구의 주거공간 교체수요와 신규 유입인구 수요 및 외국계 수요 등을 고려한 연간 고급아파트 잠재수요는 약 5000세대 수준으로 판단된다. 이러한 잠재수요는 해당 아파트의 임대료와 실거주 수요자들의 소득수준이 Match되었을 때 실수요가 된다. 그리고 이론적으로 부동산 자산의 가치는 임대료의 현재가치이다.
소득 수준이 상승하여 현재의 월 임대료가 베트남 현지인들에게 적절한 수준이 되던지 아니면 현재의 거래 가격과 임대료가 추가로 하락하여 현지인에게 거주에 적절한 수준이 되던 간에 Chasm을 뛰어넘는 실수요와 공급간의 관계에서 적절한 가격이 나타나려면