토지 사용 외국투자자의 권리 의무


글_ 법무법인 정평 김용욱 변호사

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베트남에 진출하시는 한국인들 중 상당수가 베트남의 부동산에 대하여 많은 관심을 가지고 계시는 것으로 알고 있습니다. 당 법인을 찾아 주시는 분들의 상당수가 베트남 내에서의 부동산 사업이나 토지 제도 등에 관하여 많은 관심을 보여주고 있다는 점도 이러한 관심을 보여 주는 하나의 증거라고 생각됩니다. 대한민국에서의 소유권, 특히 부동산에 대한 소유권은 가장 완벽한 권리 중의 하나라고 할 것입니다. 소유권자는 부동산과 관련하여 이를 사용하는 권리 즉 용익물권을 가질 뿐만 아니라 그 부동산에 체화된 가치를 향유하기 위한 담보물권을 가지면서 이를 충분히 향유할 수 있습니다. 그런데 이와 같은 부동산과 관련한 물권은 나라마다 자신의 고유한 전통과 문화를 반영하여 규율하는 것이 일반적입니다. 즉 물권의 상대적인 개념으로서 계약과 관련된 권리라고 할 수 있는 채권의 경우, 그 기본적인 내용들이 전 세계적으로 공통되거나 유사한 것이 대부분이지만, 부동산에 관한 물권의 경우 그 나라의 고유한 가치나 전통을 반영한 규정들이 많다 하겠습니다.

베트남의 경우 토지는 전 국민의 소유로 국가가 소유주를 대리하여 토지를 통일적으로 관리하고 있다 하겠습니다(헌법 제 17조 및 민법 제 205조). 이에 따라 국가는 토지의 사용 목적, 할당 한도, 기간, 임대, 회수, 사용목적의 변경, 지가 결정, 토지사용료, 토지 임대료, 토지사용권의 양도차익에 따른 세금의 징수를 대행하는 역할을 하고 있습니다. 베트남 국민에게는 경우에 따라 이러한 토지 사용권을 영구 장기적으로 사용할 수 있는 권한이 부여되나, 외국의 개인이나 기관에게는 원칙적으로 최장 50년에 대하여 토지사용권을 취득할 수 있도록 규정되어 있으며, 이러한 토지사용권을 부여받은 해외 개인이나 기관은 법령에 다른 권리를 행사하고 의무를 부담하여야 하는 것으로 규정하고 있습니다.

베트남에서 사업을 영위하고 계시는 기업이나 개인들은 물론이고, 최근 베트남에 진출을 염두에 두고 계시는 기업이나 개인들이 점증하고 있는 상황에서 베트남의 토지와 관련한 규정들이 어떤 내용으로 되어 있는지 한번 살펴보는 것도 의미 있는 일이란 생각이 들었습니다. 베트남 토지법의 내용이 적지 않은 상황이고, 내용 중 상당부분은 외국 기업이나 개인들에게는 특별한 의미가 없다고 보이므로 소주제 별로 필요한 부분의 내용들만 언급하는 것이 보다 효율적이라 생각됩니다.

이번 호에서는 베트남에서 토지사용권을 취득한 해외 기관이나 개인이 어떠한 권리를 가지고 어떠한 의무를 부담하는지를 베트남의 토지법에 규정된 내용으로 제한하여 살펴보도록 하고자 합니다.

해외기관 및 개인의 권리와 의무

베트남의 현행 토지법은 2003. 11. 26.자로 개정되어 2004. 7. 1.부터 시행되고 있으며총 7개장 146개의 조문으로 되어 있습니다.

이중 오늘 살펴보고자 하는 베트남에서 토지사용권을 취득한 해외 기관과 개인의 권리와 의무에 대한 내용은 제4장 제4절에서 해외거주 베트남인의 권리, 의무와 함께 규정되어 있습니다. 먼저 제118조는 외교기능을 가진 해외기관에 대하여 토지법 제105조와 제107조에 규정된 권리와 의무, 베트남 국가기관에 의해 발급된 허가에 따라 토지에 관한 작업 건설, 임대 기간 동안 임대된 토지에 건설할 작업의 소유, 위 3가지 권리와 별도로 베트남국이 서명하고 승인한 국제조약에 규정된 권리를 행사하고, 토지 임대 계약서에 규정된 그 밖의 다른 권리를 행사할 권리가 있음을 규정하고 있습니다. 위에서 언급된 내용 중 제105조는 토지사용자의 보편적 권리를, 제107조는 토지사용자의 보편적 의무를 규정한 것으로 이하에서 계속 언급될 내용이므로, 동 조항이 어떤 내용으로 규정되어 있는지 알아보도록 하겠습니다.

토지 사용자는 ① 토지사용권 증서를 교부 받을 권리 ② 그 토지에 대해 노동력을 투여하고 투자의 결과를 가질 권리 ③ 농업용 토지 보호와 개선에 관한 국가 프로젝트로부터 혜택을 받을 권리 ④ 농업용 토지 향상과 비옥함을 위해 국가에 의해 지도되고 보조받을 권리 ⑤ 그들의 합법적인 토지 사용권에 대해 다른 사람이 위반하였을 경우, 국가로부터 보호받을 권리 ⑥ 그들의 합법적인 토지 사용권을 위반한 행위나 다른 사람이 토지 법규를 위반한 것에 대하여 소송 또는 이의 제기할 권리가 보편적인 권리로서 인정받고 있는 한편 ① 지하 깊이나 공중 높이에 관련된 규정과 지하 공공작업 보호와 그 밖에 관련된 다른 법령을 따라 그들의 토지 사용 계획을 엄격하게 지키는 범위 내에서 정당한 목적으로 토지를 사용할 의무 ② 법령에 따라 토지사용권을 등록하고, 토지 사용권의 교환, 이전, 임대, 재임대, 상속, 증여, 기부, 저당, 자본금 납입 등에 관한 절차를 완전하게 수행할 의무 ③ 법의 규정대로 재정적인 의무를 수행할 의무 ④ 토지를 보호하기 위한 조치를 적용할 의무 ⑤ 관련 토지 사용자의 적법한 이익에 손해가 가지 않는 범위 내에서 환경 보호에 관한 규정을 준수할 의무 ⑥ 지하물체 발견에 관한 법령을 준수할 의무 ⑦ 토지사용기간 만료 시 또는 국가의 토지 회수 결정시 해당 토지를 반환하여야 하는 의무를 토지사용자의 보편적인 의무로서 규정하고 있습니다. 베트남 내에서 투자 프로젝트를 시행하기 위해 토지를 사용하는 해외기관과 개인에 대해서는 제119조에서 규정하면서 이를 매년 토지임대료를 내는 방식으로 토지를 사용하는 경우와 전체 임대기간 동안의 임대료를 일시불로 납부하는 방식으로 토지를 사용하는 경우로 나누어서 규정하고 있습니다.

먼저 매년 임대료를 내는 방식으로 토지 사용권을 취득한 경우 ① 토지법 제105조와 제107조에 따른 권리와 의무 ② 금용기관에 토지사용권 관련 자산을 저당 또는 보증제공할 수 있고 자본금으로 출자할 수 있는 권리 ③ 토지 사용권 관련 자산을 매매할 권리가 있는데, 이 경우 자산 구매자가 기관이나 개인인 경우 그들은 매년 토지임대료를 내고 국가로부터 토지를 할당받거나 임대 받을 수 있고, 자산 구매자가 해외기관이나 개인인 경우 그들은 매년 또는 일시불로 토지를 임대받을 수 있으며, 이와 같이 토지를 할당 또는 임대 받은 자는 남은 기간 동안 정당하게 지정된 목적을 위해 토지를 계속해서 사용할 수 있으며, 만약 사업적인 목적으로 주택의 건설에 투자하는 것을 허가받은 경우 주택을 임대할 수 있음을 규정하고 있습니다.

또한 전체 임대기간의 임대료를 일시불로 내는 방식으로 토지사용권을 취득한 경우 ① 토지법 제105조와 제107조에 따른 권리와 의무 ② 토지임대기간 동안 관련된 자산과 임대한 토지의 사용 권리의 이전 ③ 토지임대기간 동안 관련된 자산과 토지사용권의 재임대 ④ 토지임대기간 동안 베트남 내에서 운영이 허가된 신용기관에서 관련된 자산과 임대된 토지사용권의 저당 또는 보증 제공 ⑤ 토지 임대기간 동안 생산과 사업협동을 위해 관련된 자산과 임대된 토지사용권을 자본금으로 출자할 수 있는 권리 ⑥ 사업적인 목적을 위해 주택건설에의 투자를 허가받은 경우 그들은 정부 규정에 따라 주택의 매매와 임대권을 가지며, 주택구매자는 이 법령에 따라 토지소유권증서를 교부받을 수 있습니다.

산업단지, 첨단산업단지, 경제구역 내에서 토지를 사용하는 해외기관이나 개인이 가지는 권리와 의무에 관해서는 제120조에서 규정하고 있습니다. 산업단지, 첨단산업단지, 경제구역 내에서 토지를 임대 또는 재임대한 경우 ① 토지법 제105조와 제107조에 규정된 권리와 의무 ② 매년 토지임대료를 내는 경우 임대된 토지나 재임대된 토지와 관련된 자산의 매매, 저당, 보증제공, 토지사용권을 자본금으로 출자할 수 있는 권리 ③ 토지와 관련된 자산과 임대 또는 재임대된 토지사용권의 이전, 베트남 내에서 운영허가를 받은 신용기관에서 토지와 관련된 자산이나 임대 또는 재임대된 토지사용권의 저당 또는 보증 제공, 전체 임대 또는 재임대 기간 동안의 토지임대료를 이미 일시불로 납부한 경우 그 기간 동안 기관, 개인, 해외거주 베트남인, 해외기관이나 개인과 합작 또는 협력을 위한 토지 관련 자산이나 임대 또는 재임대된 토지사용권을 자본금으로 출자 할 수 있는 권리가 토지사용권자에게 허용되는 것으로 규정하고 있습니다.

맺으며

위에서 살펴 본 바와 같이 해외 기관이나 개인이 베트남 내에서 토지사용권을 가지는 형태는 원칙적으로 임대의 형태이며 그 권리와 의무는 임대에 따른 임대료를 매년 납부하느냐 일시부로 납부하느냐에 따라 달리 규정되고 있습니다. 이미 많은 교민분들께서 알고 계시는 내용이라 생각되지만 이번 기회에 자신이 가지고 있는 토지사용권의 어떠한 형태로 취득된 것인지 한 번 살펴 보고 이러한 토지사용권을 가진 자로서 자신이 어떠한 권리를 가지고 있으며 어떠한 의무를 가지고 있는지를 확인해 보는 기회가 되셨으면 하는 바램입니다. 아울러 자신이 가지고 있는 토지사용권을 어떻게 유효적절하게 사용할 수 있을지를 고민해 보시는 계기가 되었으면 합니다. 모든 교민들께서 하시는 모든 일들이 뜻 하시는 바대로 원활하게 이루어지시길 바라며 더불어 늘 건강하시길 바라는 마음 전합니다. (법무법인 정평)