글_ 법무법인 정평 김용욱 변호사
들어가며  


이번 호에서는 지난 8월에 발표된 재무부의 부동산의 양도 및 수증과 상속과 관련된 개인소득세에 대한 써큘러(No. 161-2009-TT-BTC)에 대해서 적어 보고자 합니다. 서울에 있을 때부터 건설 및 부동산과 관련된 업무를 주로 처리하다보니 이와 관련된 법령들에 대해 관심이 많이 가네요. 동 서큘러는 모두 7개조로 되어 있는 간단한 것인데, 많은 분들이 관심을 가질 수 있는 법령이라고 생각되어 그 내용들을 살펴보도록 하겠습니다.

누가 납세의무자가 되는가


: : 써큘러 제1조는 누가 납세 의무를 부담하는가에 대하여 다음과 같이 규정하고 있습니다. 즉  양도인(개인)은 부동산 양도에 대한 개인소득세의 납세의무자가 됨을 규정하면서 만약 양도 계약서에 양수인이 양도인을 대신하여 납세의 의무를 이행한다고 규정하고 있다면, 양수인이 양도인을 대신하여 세금을 신고하고 납부할 책임이 있고 부동산을 상속 또는 증여를 받은 개인은 이와 같은 상속 또는 증여에 대한 개인소득세의 납세의무자가 된다고 규정하고 있습니다. 이를 좀 더 세부적으로 보아 부동산을 공동으로 소유하고 있는 경우 각각의 개인은 공동으로 소유하고 있는 부동산의 양도, 상속, 증여에 대한 개인소득세의 납세의무자가 되고, 부동산의 상속 또는 증여의 경우에 있어 유증 또는 기부의 공식적인 문서에 이름이 기록된 각각의 개인이 납세의무자가 됩니다.

부동산의 양도에 대한 개인소득세의 납세의무자는 토지사용권 증서 또는 주택소유권 증서에 기록된 개인의 이름에 따라 결정되도록 규정하고 있는데 만약 부동산이 일반적으로 한 집단 또는 한 가족의 소유이고, 토지증서에 대표자의 이름이 기록되어 있는 경우라면 그 지명된 대표자와 대표자에게 서면으로 권한을 위임한 각각의 개인들(거주지의 인민위원회가 증명하였거나 공증된 서면 위임장), 또는 대표자의 이름으로 된 토지증서에 법에 따라 부속된 명단에 기록된 모든 사람들이 개인소득세의 납세의무자가 되고 만약 위와 같은 서면 위임장이 없거나, 토지증서에 공동으로 기록된 사람들의 명단이 없다면, 토지증서에 이름이 기록된 개인(대표자)이 개인소득세의 납세의무자가 됩니다. 부동산의 각각의 공동 소유자에 대해 과세표준이 되는 소득은 유증, 증여의 공식적인 문서에 따라 결정되거나, 부동산이 형성되었던 시점의 법에 따라 공동 소유인 사이의 계약에 따라 결정되는데  만약 이러한 근거들이 존재하지 않는 경우 그 소득은 각각의 공동 소유자들에게 균등하게 분배되어 과세표준을 정하게 될 것입니다. 한편 양도된 부동산에 대한 토지증서가 아직 발급되지 않았고, 관할 행정당국이 양도에 대해 승인하였다면, 관할 국가기관에 의해 승인된 기타 유효한 서류들이 납세의무자가 누구인지를 결정하는 것에 대한 근거를 제공해야 하는 것으로 규정하고 있습니다.

개인소득세가 면제 또는 유예되는 경우


: : 써큘러 제2조는 써큘러 84 Part A, Section Ⅲ의 1-5항에 규정된 부동산의 양도, 상속, 증여에 대한 개인소득세 면제의 경우에 추가하여, 개인소득세가 면제되거나 일시적으로 유예되는 경우에 대하여 규정하고 있습니다.

먼저 개인이나 가족이 토지사용권을 가지고 있거나 주택을 가지고 있고, 법에 의해 기업을 설립하거나 생산 및 운영 자본을 증가시키기 위해 그러한 부동산을 자본으로 납입하는 경우에 개인소득세는 일시적으로 부과되지 않는다고 규정하고 있는데 이러한 규정의 취지는 토지사용권이나 주택을 출자하는 경우 이는 원칙적으로 과세 대상이 된다는 취지로 해석이 된다는 것을 의미하는 것으로 보입니다. 이 경우 기업에 자본으로 납입되는 부동산의 가치는 기업법에 의해 결정되며 부동산으로 자본을 납입하는 개인은 반드시 그 개인의 세금 신고서와 기업법과 시행규칙에서 정하는 부동산의 자본납입을 증명하는 서류를 첨부해야 하고  만약 부동산의 형태로 기업에 자본을 납입한 개인에게 이익이 분배된다면, 개인은 그러한 자본 투자활동에 대해 개인소득세를 납부해야 하며, 만약 개인이 자신의 자본납입 지분을 다른 개인이나 단체에게 양도한다면, 양도하는 개인은 자본 양도 소득에 대한 개인소득세를 납부해야하고, 이전에 기업에 자본납입의 형태로 부동산을 양도한 것에 대한 개인소득세 또한 납부해야 하는 것으로 규정하고 있습니다.

다음으로 국가가 개인의 토지를 수용하는 경우, 보상과 재정의 보조에 대해 규정하고 있는 디크리 197-2004-ND-CP(03Dec2004), 17-2006-ND-CP(27Jan2006)에 따라 국가, 경제 단체 등으로부터 받은 보상, 보조금으로 인한 소득에 대해서 개인소득세가 면제 또는 일시적 유예의 대상이 됨을 규정하고 있고, 마지막으로 써큘러 84 Part A, Section Ⅲ의 2항에 따라, 베트남의 1개의 주택 또는 거주 토지사용권을 소유하고 있는 개인이 주택, 거주 토지사용권, 토지부속자산(asset on the land)을 양도하여 얻는 소득에 대한 개인소득세는 면제됨을 규정하면서 양도인은 자신의 개인소득세가 소득세법 제4.2항에 따라 면제되고 있고, 베트남에서 주택 또는 거주 토지사용권이 1개만 있는 것을 적법하게 신고할 책임이 있으며  부정확한 세금 신고가 발견되는 경우에 세금 부정으로 간주되어 양도인은 연체된 세금에 대해 지불할 의무가 있으며 세금관리법에 따라 세금부정에 대해 벌금이 부과된다는 것을 규정하고 있습니다.

부동산 양도에 따른 세금신고 및 납부 의무


: : 써큘러 제3조는 제1항에서 개인이 소유한 토지사용권 또는 주택에 대해 은행 또는 금융기관에 저당, 대출 보증, 상환을 하는데 있어서 만기일에 변제하지 못하는 경우에, 은행 또는 금융기관은 그 자산을 매각하여 현금화하는 절차를 수행하게 되는데 이 때 은행 또는 금융기관은 그러한 개인에 대한 부채를 회계처리하기 전에 개인을 대신하여 개인소득세를 신고, 납부해야 하며, 그 채권자가 다른 개인이나 단체로서 권리자인 개인이 저당을 잡힌 경우 부채를 상환하기 위해 해당 자산의 전부 또는 일부를 양도함에 있어 채무자인 개인은 개인소득세를 신고, 납부해야 하는데, 그렇지 않을 경우 채권자인 개인이나 단체가 자산 양도의 절차를 수행할 때, 부채를 회계처리하기 전에 전자를 대신하여 개인소득세를 신고, 납부해야 하고 개인 소득세법 제4조에 따라, 개인의 유일한 주택, 거주 토지사용권에 대해 은행이 매각, 현금화하는 절차를 수행하는 경우에는 개인소득세가 면제됨을 규정하고 있습니다.

동조 제2항에서는 법원 판결의 집행에 따라 부동산이 개인 양도자로부터 다른 개인 또는 단체에 양도되는 경우, 양도인은 세금을 신고, 납부해야 하고, 그렇지 않으면 경매를 주관하는 개인 또는 단체가 양도인을 대신하여 세금을 신고, 납부해야 하는데, 개인이 소유하고 있던 부동산이 관계 당국에 의해 압류되거나, 경매되어 매각 금액이 법에 의한 국가에 귀속되는 개인소득세를 신고, 납부할 필요가 없음을 규정하고 있습니다.

제3항에서는 개인들이 그들 사이에서 토지를 교환하는 경우에, 토지를 교환하는 각각의 개인들은 개인소득세를 신고, 납부해야 한다는 점을, 제4항에서는 개인이 아파트 등을 구입할 권리를 갖기 위해 주택을 건설하는 개인이나 단체에게 자본을 납입하고, 계약이 진행되는 중에, 자본 납입분과 아파트 등을 구입할 권리를 다른 개인이나 단체에게 양도한 경우에는, 그러한 개인은 이러한 부동산 양도 활동에 대해 개인소득세를 신고, 납부해야 함을 규정하고 있습니다.

제5항에서는 부동산 양도에 대해 다른 개인이나 단체를 대신하여 개인소득세 신고를 하는 신고자의 경우 그 신고가 그러한 개인이나 단체를 대신하여 행해진다는 것을 신고서의 하단에 반드시 기록해야 함을 규정하면서 그 방법으로 특별히 “소득을 가진 개인(individual having income)”이라는 어구의 앞부분에, “대신하여 신고합니다(declared on behalf of)”라는 어구를 삽입해야 하고, 신고자의 이름을 쓰고 신고서에 서명해야 하고 만약 신고자가 단체인 경우에는, 서명 뒤에 도장을 찍어야 하며 과세에 대한 서류와 세금 징수에 대한 증빙은 실제 납세자가 부동산 양도로 인한 소득을 가진 개인인 것을 정확하게 나타내야 함을 규정하고 있습니다.

양도 가액의 결정 및 세율 등


써큘러 제4조에서는 2009년 이전에 발생한 부동산 양도로 인한 소득에 대한 납세의무와 국가에 미지불된 재정적인 채무에 대한 결정에 대하여 규정하고 있는데 이는 그 제목을 소개하고 넘어가도록 하겠습니다. 제5조는 개인소득세의 과세표준이 되는 양도가액의 결정에 대하여 규정하고 있는데, 개인소득세의 과세표준에 사용되는 부동산 양도가액은 양도계약에 따른 가격임을 규정하면서 만약 양도계약의 토지가액이 관련당국에 서류를 신고한 때에 성 인민위원회가 정하는 가격 수준보다 낮은 경우, 토지가격을 계산하는 근거는 과세를 위한 성 인민위원회의 규정에 따르며  만약 양도계약의 토지가액이 성 인민위원회가 정하는 가격 수준보다 높은 경우, 계약의 토지가액이 과세표준이 됨을 규정하고 있습니다. 한편 부동산을 상속 또는 증여받은 경우에, 과세표준은 관련 당국에 서류를 신고한 때의 자산 가액으로 하되 토지사용권의 가액은 성 인민위원회가 정하는 토지가액을 기초로 하여 결정되고, 주택과 건물(토목 포함)의 가액은 성 인민위원회가 정하는 등록 수수료 평가액으로 함을 규정하고 있습니다.

: : 써큘러 제6조에서는 개인소득세법과 디크리 100에서 규정하고 있는 부동산 양도에 관련된 세율 즉, 과세대상 소득의 25% 또는 과세대상 소득을 정하기 위한 취득원가, 관련비용을 결정할 수 없는 경우에는, 양도금액의 2%를 언급하면서 과세대상 소득에 대한 25%의 세율은 부동산의 양도인이 양도금액, 취득원가, 관련비용을 결정하는 근거를 제공하는 완전하고 유효한 서류와 영수증을 갖고 있을 때에만 적용되고 그렇지 않은 경우에는 양도가액에 2%라는 세율이 적용됨을 규정하면서 아울러 과세 시점의 토지의 양도가액이 성 인민위원회가 정하는 토지가액보다 작은 경우에는, 성 인민위원회가 정하는 토지가액이 기준이 될 수 있다는 점을 밝히고 있습니다.

: : 제7조에서는 본 써큘러가 서명하는 날로부터 45일 후에 완전한 효력을 갖게 된다는 점을 밝히면서, 본 써큘러의 발효에 따라 부동산 양도에 적용되는 개인소득세에 대한 Official Letter(16181-BTC-TCT, 31 Dec 2008, 762-BTC-TCT, 16 Jan 2009)의 가이드라인 내용은 실효가 되며 본 써큘러에서 제시되지 않은 기타 사항은 써큘러 84 (amended by Circular 62-2009-TT-BTC of Ministry of Finance dated 27Mar2009)의 조항에 따라 실행됨을 규정하고 있습니다.

마치면서  


본 칼럼을 준비할 때마다 느끼는 것이지만 어떤 사실이나 생각을 활자화한다는 것은 참 어려운 일인 것 같습니다. 법령에 대한 개인적인 생각이나 해석을 추가하려다 결국 마지막에는 이를 삭제하게 되네요. 이번 주제와 관련하여 같이 회사에서 근무하고 계시는 K 과장님이 많은 도움을 주신 것에 감사하다는 말씀 전하고 싶고요, 본 호의 주제와 관련하여 제가 두, 세분 정도와 사전에 이야기를 나눈바 있는데, 본 글이 이전에 나누었던 내용에 대한 추가적인 정보가 되기를 바라면서 글을 마치고자 합니다.    

(법무법인 정평)